鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１ -46	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２１Ｋ１０ -3	会津若松市		更地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２１Ｋ９ -48	会津若松市		更地	（　）	長方形	北6.5m県道、中間画地		商業 (90,390)
d	２１Ｋ１３ -10	会津若松市		更地	（　）	長方形	東27m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２１Ｋ１３ -16	会津若松市		底地	（　）	長方形	北9.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	62,771	100 [ 104.3]	60,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 ) 60,400	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	63,452	100 [ 105.5]	60,144		60,100
c	(　 ) 42,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	48,846	100 [ 84.3]	57,943		57,900
d	(　 ) 59,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,838	100 [ 104.3]	57,371		57,400
e	(　 35,781) 59,635	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,979	100 [ 104.5]	56,439		56,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,400 円／㎡]

会津若松 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,153,803	1,123,008	4,030,795	3,405,000	625,795	（　0.9445） 591,063	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,152,132 円　　　　（　 43,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	126.00	Ｓ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	7.5 m x 32.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、低層店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

低層の店舗ビルとして標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	96.0	121.00	2,314	279,994	3.0	839,982
							0.0	0
2～ 2	店舗	126.00	96.0	121.00	1,620	196,020	3.0	588,060
							0.0	0
～

～

～

計		252.00	96.0	242.00		476,014		1,428,042
								0

⑨年額支払賃料	476,014 円　×　12ヶ月　＝　 5,712,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,712,168 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 571,217 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,140,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,428,042 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,153,803 円　　　　（　 20,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１３Ｃ　　　　-5	2,172 ( 2,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	2,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,314 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,283 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,447
c	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-7	1,472 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	1,874

会津若松 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,000 円	45,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	285,608 円	5,712,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,600 円	45,400,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,123,008 円　（　　　　　　 4,421 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,405,000 円（　　　　　 13,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,153,803 円
②総費用	1,123,008 円
③純収益　①－②	4,030,795 円
④建物等に帰属する純収益	3,405,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	625,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,152,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-3

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　二瓶　直之

印

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市七日町３２６番｢七日町８－３｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、銀行等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南11m国道、背面道	水道、ガス、下水	会津若松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 180 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

観光商業施設等が建ち並ぶ街
道沿いの商業地域（七日町通
り）

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

会津若松駅南西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナの影響により観光客の減少が見られたが、現時点では店舗の閉鎖等は見受けられない。今後影響が長
引いた場合には、繁華性の低下等、地域要因へ影響する可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、会津若松市中心部の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、観光商業施設等の経営を目的
とする地元経営者等である。近年、対象標準地が存する七日町通りは町おこしの成功により衰退化に歯止めが掛かって
いたが、新型コロナの影響により観光客は一時減少しており、不動産取引もやや停滞している。取引される規模、価格
帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きはほとんど見られない。ま
た、投下資本に見合った賃料も徴収されていないことから、収益価格は低位な価格となった。一方、比準価格は実際に
市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,400 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

[100.0]
100

58,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津若松市内の人口は減少傾向にあるほか、
新型コロナの影響等により不動産市場は一部
を除き全体的に停滞感が見受けられる。

七日町通りは無電柱化による歩道の拡幅や道
路美装化も進めながら、会津若松市のモデル
地区を目指している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１２Ｙ -55	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２１Ｋ１２Ｙ -56	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１Ｋ１３Ｙ -28	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１Ｋ１０ -37	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,469	100 [ 99.0]	59,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 62,500	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,938	100 [ 106.1]	58,377		58,400
c	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,060	100 [ 106.1]	58,492		58,500
d	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	56,376	100 [ 97.1]	58,060		58,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

会津若松 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,750,306	1,296,865	4,453,441	3,904,170	549,271	（　0.9729） 534,386	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,276,654 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	143.00	Ｓ2	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	7.5 m x 32.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の各フロア貸店舗を想定した

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

店舗ビルとして標準的であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	92.0	131.56	2,243	295,089	3.0	885,267
							0.0	0
2～ 2	店舗	143.00	92.0	131.56	1,794	236,019	3.0	708,057
							0.0	0
～

～

～

計		286.00	92.0	263.12		531,108		1,593,324
								0

⑨年額支払賃料	531,108 円　×　12ヶ月　＝　 6,373,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 263.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,373,296 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,735,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,593,324 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,750,306 円　　　　（　 22,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,283 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	2,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,243 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１２ＣＹ　　　　-1	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	2,337
c	２１Ｋ１２ＣＹ　　　　-2	1,862 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	2,105

会津若松 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,500 円	54,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,665 円	6,373,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,700 円	54,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,296,865 円　（　　　　　　 5,106 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,904,170 円（　　　　　 15,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,750,306 円
②総費用	1,296,865 円
③純収益　①－②	4,453,441 円
④建物等に帰属する純収益	3,904,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	534,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,276,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）