(2)控除後価格算定内訳 |
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格) |
①転換後・造成後の 更地を想定した価格 (円/㎡) |
②有効宅地化率 を乗じた価格 (円/㎡) |
③造成工事費 (円/㎡) |
④公共公益施設 負担金 (円/㎡) |
⑤投下資本収益 (③+④) x np (円/㎡) n: 20.0 月 p: 1.3 % |
⑥販売費及び一 般管理費 (円/㎡) |
⑦差引額(円/㎡) ②-(③+④ +⑤+⑥) |
35,700 |
( 71.7 %) 25,597 |
7,550 |
|
1,963 |
610 |
15,474 |
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 20.0 月 p: 1.3 %(円/㎡) |
⑨熟成度修正 r: 5.1 % m: 1.0 年(円/㎡) |
⑩個別的要因の比較 |
⑪控除後価格 (円/㎡) |
1 1+np : 0.7937 12,282 |
1 (1+r)m : 0.9515 11,686 |
[100.0] 100 |
11,700 |
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定 |
取引事例比較法 |
NO |
①取引事例 番号 |
②取引価格 (円/㎡) |
③事情補正 |
④時点修正 |
⑤建付減価 の補正 |
⑥標準化補 正 |
⑦地域要因 の比較 |
⑧標準価格 (円/㎡) |
⑨個別的要因の比較 |
⑩査定価格 (円/㎡) |
a |
21K12 Y -51 |
30,496 |
100 [100.0] |
[ 99.6] 100 |
100 [ / ] |
100 [ 80.0] |
100 [106.1] |
35,785 |
街路 0.0 交通・接近 0.0 環境 0.0 画地 0.0 行政 0.0 その他 0.0
[100.0] 100 |
35,800 |
b |
21K12 Y -71 |
31,713 |
100 [100.0] |
[100.7] 100 |
100 [ / ] |
100 [ 97.0] |
100 [ 93.3] |
35,287 |
35,300 |
c |
21K13
-59 |
38,508 |
100 [100.0] |
[ 99.8] 100 |
100 [100.0] |
100 [100.0] |
100 [107.0] |
35,917 |
35,900 |
|
NO |
⑪事情の 内容 |
⑫月率変 動率 |
⑬標準化補正の内訳 |
⑭地域要因の比較の内訳 |
a |
正常 |
%/月
-0.03 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 +1.0 |
交通・接近 +2.0 |
環境 +3.0 |
画地 -20.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
b |
正常 |
%/月
0.03 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 -3.0 |
交通・接近 +0.2 |
環境 0.0 |
画地 -3.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 -4.0 |
その他 0.0 |
c |
正常 |
%/月
-0.04 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 -1.0 |
交通・接近 +2.0 |
環境 +6.0 |
画地 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
同一需給圏内の 類似地域にある 転換後・造成後 の公示価格から の検討 |
①標準地番号 |
②公示価格 (円/㎡) |
③時点修正 |
④標準化補 正 |
⑤地域要因 の比較 |
⑥標準価格 (円/㎡) |
⑦個別的要 因の比較 |
⑧規準価格 (円/㎡) |
会津若松
-11 |
42,600 |
[101.9] 100 |
100 [106.0] |
100 [115.3] |
35,518 |
[100.0] 100 |
35,500 |
|
⑨地域要因の比較の内訳 |
街路 +1.0 |
交通・接近 +1.0 |
環境 +13.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
転換後・造成後の更地を想定した価格 |
35,700 円/㎡ |
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要 |
*開発区域面積 3,776 ㎡ うち既存公共用地面積 407 ㎡
*開発区域の範囲(標準地を中心として) 東 0 m、西 0 m、南 29 m、北 22 m
*開発区域の土地の利用状況 田 63 %、畑 26 %、森林 %、その他 11 %
*造成画地数 14 画地 *1画地平均面積 172 ㎡ *平均盛土高 1.0 m *造成後の公共減歩率 36.1 % *既存公共用地率 10.8 % *造成後の減歩率 25.3 % |
*擁壁工事の概要 なし *道路工事の概要 新設道路:幅員6m、アスファル ト舗装道路 既存道路:拡幅1m 、未舗装道路部分舗装 *排水工事の概要 雨水及び汚水:コンクリートU字 溝(新設道路等に設置) |
*公園緑地の工事の概要 緑地、ごみ置き場 *水道工事の概要 引込延長 m *電気工事の概要 引込延長 m *その他 なし |
|