別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津若松 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -22 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字堤沢字下村４３番 ②地積 　(㎡) 930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4m市道 水道 会津若松 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.3 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       930 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 扇状地の扇端部に形成された 農家集落地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津盆地の南部山裾に位置し、東側には果樹園、西側には田が広がる既存の集落部で、高齢化等により衰退化傾 向と予測。市街化調整区域に位置し、幹線国道からもやや離れた地域で需要は弱く、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市郊外の市街化調整区域内の農家集落地域一円である。需要者は、同一需給圏内の世帯分離層 等、地縁性のある個人が中心である。高齢化等で世帯分離層が減少しているのに加え、利便性のより良い市街化区域内 の住宅地域に向かう需要もあり、需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によって様々で 見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域にあって、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。市街化調整 区域内の集落部の取引は少なく、取引時点のやや古い事例も含め、広範囲から取引事例を採用したが、比準価格は、市 内の集落内に成立した類似性の高い取引事例に基づくもので、市場の実態を反映し、信頼性は高い。よって比準価格を 標準に、市内集落部の市場動向等も検討し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍は 観光業、飲食業を直撃しており、先行きも不 透明で、地域経済全般に悪影響が及びつつあ る。 幹線道路からやや離れた集落部にあり、高齢 化等から衰退化傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％