鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１０Ｙ -26	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２１Ｋ１０ -42	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
c	２１Ｋ１０Ｙ -25	会津若松市		更地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２１Ｋ１０ -45	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	２１Ｋ１０ -31	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,630	100 [ 101.0]	21,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	21,600
b	(　 ) 18,052	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	20,537	100 [ 102.0]	20,134		20,300
c	(　 ) 15,867	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	21,198	100 [ 101.8]	20,823		21,000
d	(　 ) 18,148	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	19,710	100 [ 101.6]	19,400		19,600
e	(　 ) 11,599	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 104.0]	18,514	100 [ 102.8]	18,010		18,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

会津若松 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,855,232	491,439	2,363,793	2,324,320	39,473	（　0.9689） 38,245	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	764,900 円　　　　（　 2,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.17	Ｗ2	198.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	11.8 m x 22.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積：約４９．５８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.17	100.0	99.17	1,214	120,392	2.0	240,784
							1.0	120,392
2～ 2	共同住宅	99.17	100.0	99.17	1,238	122,772	2.0	245,544
							1.0	122,772
～

～

～

計		198.34	100.0	198.34		243,164		486,328
								243,164

⑨年額支払賃料	243,164 円　×　12ヶ月　＝　 2,917,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,917,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,772,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,855,232 円　　　　（　 10,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ６Ｃ　　　　-2	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	1,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ９Ｃ　　　　-2	1,132 ( 1,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.1]	100 [ 92.0]	1,197
c	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-4	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [110.2]	100 [100.0]	1,294

会津若松 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,800 円	29,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,539 円	2,917,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,000 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,439 円　（　　　　　　 1,862 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,324,320 円（　　　　　 8,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,855,232 円
②総費用	491,439 円
③純収益　①－②	2,363,793 円
④建物等に帰属する純収益	2,324,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -16

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　舘　輝政

印

TEL.

鑑定評価額

5,540,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市真宮新町南２丁目１６９番２				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (50,150) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域	北西6m市道	水道、下水	会津若松 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の区画整然とした住宅地
域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

会津若松駅北西方

7.8km

法令

規制

１中専
(50,150)

⑤地域要因の将
　来予測

旧北会津村の普通住宅地域であるが、周辺町村等からも需要が見られ、今後も暫くは現状を維持するものと予測
される。景気の悪化が懸念されるが、地価の横ばい傾向が暫く続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,450 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、会津若松市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、会津若松市在住者及び周辺町村在住者である。郊
外の区画整然とした戸建住宅地域で、会津坂下町等の周辺町村からの流入も見られる。新型コロナによる地価への影響
が懸念されていたが、現在のところ需要面で大きな影響は見られない。市場の中心価格帯は、土地は総額で５００～６
００万円程度、新築戸建で２２００～２６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収され
ておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実
証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 99.5]

[101.0]
100

20,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津若松市内における土地取引件数及び新設
住宅着工戸数は前年を上回っており、不動産
市場への新型コロナの影響は現在のところあ
まり出ていない。

概ね一般住宅やアパート等が建ち並んでおり
、特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１０ -42	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
b	２１Ｋ１０ -45	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２１Ｋ１１ -13	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２１Ｋ１０ -6	会津若松市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,052	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	20,537	100 [ 100.0]	20,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	20,700
b	(　 ) 18,148	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	19,710	100 [ 99.4]	19,829		20,000
c	(　 ) 21,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,071	100 [ 95.9]	21,972		22,200
d	(　 ) 13,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	20,286	100 [ 104.4]	19,431		19,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,000 円／㎡]

会津若松 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例が入手できなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,244,404	426,548	1,817,856	1,770,990	46,866	（　0.9707） 45,493	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	909,860 円　　　　（　 3,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.50	Ｗ2	159.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	11.8 m x 22.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.50	100.0	79.50	1,217	96,752	1.0	96,752
							1.0	96,752
2～ 2	居宅	79.50	100.0	79.50	1,241	98,660	1.0	98,660
							1.0	98,660
～

～

～

計		159.00	100.0	159.00		195,412		195,412
								195,412

⑨年額支払賃料	195,412 円　×　12ヶ月　＝　 2,344,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,344,944 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,180,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,412 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,412 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,244,404 円　　　　（　 8,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-4	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ６Ｃ　　　　-4	1,453 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [129.0]	100 [105.0]	1,219
c	２１Ｋ６Ｃ　　　　-2	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,288

会津若松 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,600 円	23,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,348 円	2,344,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	23,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,548 円　（　　　　　　 1,616 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,770,990 円（　　　　　 6,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,244,404 円
②総費用	426,548 円
③純収益　①－②	1,817,856 円
④建物等に帰属する純収益	1,770,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 909,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,450 円／㎡）