別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市日新町１００５番 ｢日新町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に近接する利便性を 有するが、古い住宅地域であ り、街路条件の点で劣る。 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南西方 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で店舗・事業所等との併用が多く見られる。周辺住宅地域の地価上昇により相対的に割安感 があるが、コロナ禍による地域社会・経済の停滞により、地価は僅かに下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の住宅地域の範囲である。需要者は近隣居住者の世帯分離等が主と思われる。低金利や住宅取得 に係る優遇税制等の効果もあり、圏内の宅地需要は比較的堅調であるものの、新規分譲の住宅地の人気が高く、既存住 宅地域の需要は低調である。当該地域内においては、店舗・事業所跡地の住宅地への用途の移行、更地化による駐車場 等が見られる。需要の中心となる価格帯は土地は７００万円、新築戸建で３０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替・競争関係にある類似地域から取引事例を選択し、住宅地域において重視される居住環境・生活利便性等の要因を 反映して試算された比準価格は、精度、説得力ともに優れると判断される。一方、周辺の地域ではアパートも見られる が、当該地域の標準的な宅地規模が１６０㎡程度であるためアパート敷地に適さないと判断し、収益還元法は適用しな かった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [103.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年第１四半期までは新型コロナの影響 は軽微であったが、４月の緊急事態宣言発令 以降、地域社会・経済への影響は甚大である 。 市中心部に近接する一方、街路条件の点でや や劣る古くからの混在住宅地域であることか ら、地価水準は周辺の住宅地域と比較して割 安感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％