鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ９ -48	会津若松市		更地	（　）	長方形	北6.5m県道、中間画地		商業 (90,390)
b	２１Ｋ６Ｙ -30	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北5m、南3.5m、三方路		商業 (100,360)
c	２１Ｋ１３ -42	会津若松市		更地	（　）	不整形	東19m市道、南11m、角地		２住居 (80,200)
d	２１Ｋ１０Ｙ -6	会津若松市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２１Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	台形	東6m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	48,846	100 [ 79.4]	61,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	65,200
b	(　 ) 43,867	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	41,138	100 [ 70.1]	58,685		62,200
c	(　 ) 76,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	74,586	100 [ 120.8]	61,743		65,400
d	(　 ) 46,425	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	43,710	100 [ 80.2]	54,501		57,800
e	(　 ) 58,507	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	52,773	100 [ 85.4]	61,795		65,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

会津若松 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,069,453	563,607	2,505,846	2,148,840	357,006	（　0.9707） 346,546	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,930,920 円　　　　（　 23,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	22.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４８．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.00	100.0	96.00	1,343	128,928	2.0	257,856
							1.0	128,928
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,380	132,480	2.0	264,960
							1.0	132,480
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		261,408		522,816
								261,408

⑨年額支払賃料	261,408 円　×　12ヶ月　＝　 3,136,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,136,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,980,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	522,816 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,069,453 円　　　　（　 10,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-4	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [101.9]	100 [103.0]	1,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ６Ｃ　　　　-4	1,453 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [112.2]	100 [109.0]	1,350
c	２１Ｋ１２Ｃ　　　　-3	1,243 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.1]	100 [103.0]	1,410

会津若松 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,107 円	3,136,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,500 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	28,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 563,607 円　（　　　　　　 1,917 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,148,840 円（　　　　　 7,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,069,453 円
②総費用	563,607 円
③純収益　①－②	2,505,846 円
④建物等に帰属する純収益	2,148,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	357,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	346,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,930,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -9

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　澁川　義満

印

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市西栄町２６１番外｢西栄町２－３｣				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	会津若松 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部に位置し、周辺
には各種施設が存する利便性
の高い住宅地域

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

会津若松

2.0km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に位置し、周辺には教育機関や医療機関等の各種施設が存する利便性の高い熟成した住宅地域であ
り、今後も現況を維持し安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、会津若松市内中心部の住宅地域一円である。需要者は市内に居住または通勤する一次取得者が中
心となる。生活利便性は良好であるが、価格水準としてはほぼ上限に近くなっているほか、宅地需要の伸びは鈍化傾向
にあることから、今後は横這い乃至は弱含み傾向で推移することが予測される。価格帯の中心は土地は２００㎡程度で
１，０００～１，２００万円程度、新築住宅は３，０００万円台中盤程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。比準価格は、周辺の住宅地
域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるが試算の過
程に多くの想定要素を含み、かつ、収益性よりも居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域に存していることから
、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[102.8]

[106.0]
100

62,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津若松市内の土地取引件数は震災前と比較
し高水準を維持しているが、コロナ禍の影響
もあり、地域選別が強まってきている。

市街地中心部に立地する利便性に優れた需要
の高い住宅地域であり、住宅地域として既に
熟成しており、地域要因に特段の変化はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１３ -18	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２１Ｋ６ -1	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
c	２１Ｋ１３ -12	会津若松市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２低専 (50,100)
d	２１Ｋ１１ -47	会津若松市		更地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,091	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,918	100 [ 96.3]	62,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 62,278	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	59,108	100 [ 96.3]	61,379		65,100
c	(　 ) 60,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,733	100 [ 97.1]	60,487		64,100
d	(　 ) 55,990	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	52,118	100 [ 98.8]	52,751		55,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +10.5
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,800 円／㎡]

会津若松 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,128,655	739,184	3,389,471	3,061,600	327,871	（　0.9734） 319,150	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,513,265 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	136.50	ＬＳ2	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	22.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ６戸、平均専有面積１階４３㎡×３戸、２階４５．５㎡×３戸の長屋形式共同住宅を想定。駐車場は６台（賃料に含む）。

⑦有効率　 97.3 ％
の理由

同種の建物として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.50	94.5	129.00	1,292	166,668	1.0	166,668
							1.0	166,668
2～ 2	居宅	136.50	100.0	136.50	1,357	185,231	1.0	185,231
							1.0	185,231
～

～

～

計		273.00	97.3	265.50		351,899		351,899
								351,899

⑨年額支払賃料	351,899 円　×　12ヶ月　＝　 4,222,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,222,788 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,011,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,899 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 351,899 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 113,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,128,655 円　　　　（　 14,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-4	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,292 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１２Ｃ　　　　-3	1,243 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	1,179
c	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-3	1,312 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	1,390

会津若松 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	43,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	126,684 円	4,222,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	86,000 円	43,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 739,184 円　（　　　　　　 2,514 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,061,600 円（　　　　　 10,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,128,655 円
②総費用	739,184 円
③純収益　①－②	3,389,471 円
④建物等に帰属する純収益	3,061,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	319,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,513,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）