別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津若松 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満 印  TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市河東町南高野字高塚９４番 ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 広田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松市北部・河東地区内 の高台に位置し、街路条件の 劣る中規模住宅団地 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 広田 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心市街地から離れた河東地区内に位置し、交通条件や生活利便性に劣る高台の住宅団地内に存する。地域要 因に特段の変動要因は認められないが、地域内の高齢化進展等で、将来的には空家の増加等が予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市北部郊外を中心に近隣町村の住宅地域も含むが、高台の住宅団地が特に代替関係が強い。需 要者の中心は、市内居住者や近隣町村に居住する一次取得者である。街路条件の劣る高台の住宅団地は、団地内の高齢 化が進んでおり潜在的供給量が多いものの需要は低迷しており、地価は下落傾向にあると思われる。中心となる価格帯 は土地は４００万円～５００万円程度、新築戸建で２，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 会津若松市河東町地区に位置する住宅地域であり、賃貸アパート等に対する需要は殆ど認められず、賃貸市場が形成さ れていないため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活上の利便性を重視する自己使用目的での取引が中心 であり、取引価格を価格判定の指標とすることが一般的である。よって本件では、当該市場の特性を十分考慮のうえ、 市場の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.9] [102.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市内の土地取引件数は震災前と比較 し高水準を維持しているが、コロナ禍の影響 もあり、地域選別が強まってきている。 街路条件が劣る高台の住宅団地であり、地域 要因に変動は見られない。地価は緩やかな下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％