別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 会津若松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之 印  TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市一箕町大字八幡字墓料１番４８ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東7.3m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北東部の普通住宅地域 街 路 基準方位北７．３ｍ 市道 交通 施設 会津若松駅東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の残存農地等の宅地化が進行しており、住宅地域として熟成度が高まっているが、今後暫くは現環境を維持 するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地に近い住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者や市内企業へ通勤する近隣町村に 居住する一次取得者である。比較的堅調であった宅地需要であるが、消費税増税及び新型コロナの影響により様子見の 傾向が見受けられる。また、農地等を造成する小規模開発が散見されており、供給量は比較的多い。中心価格帯は、土 地は総額で６００～１０００万円程度、新築戸建で２４００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること、及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は 求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、 市場性を反映した比準価格を標準とし、会津若松市の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市内の人口は減少傾向にあるほか、 新型コロナの影響等により不動産市場は一部 を除き全体的に停滞感が見受けられる。 周辺に残っていた農地が小規模開発により宅 地化されており、住宅地域としての熟成度が 高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％