鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１０Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	不整形	北西3.4m市道、南西7m、二方路		商業 (80,240)
b	２１Ｋ９ -48	会津若松市		更地	（　）	長方形	北6.5m県道、中間画地		商業 (90,390)
c	２１Ｋ１３Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
d	２１Ｋ１０Ｙ -6	会津若松市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２１Ｋ９ -5	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,961	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	46,193	100 [ 96.8]	47,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 42,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	48,846	100 [ 99.7]	48,993		49,500
c	(　 ) 33,513	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	48,890	100 [ 101.8]	48,026		48,500
d	(　 ) 46,425	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	43,710	100 [ 89.6]	48,783		49,300
e	(　 ) 42,488	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,168	100 [ 85.2]	48,319		48,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

会津若松 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,897,515	488,635	2,408,880	2,143,360	265,520	（　0.9692） 257,342	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,251,878 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.56	Ｗ2	185.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	9.4 m x 40.2 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積：約４６．２８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	92.56	100.0	92.56	1,320	122,179	2.0	244,358
							1.0	122,179
2～ 2	共同住宅	92.56	100.0	92.56	1,346	124,586	2.0	249,172
							1.0	124,586
～

～

～

計		185.12	100.0	185.12		246,765		493,530
								246,765

⑨年額支払賃料	246,765 円　×　12ヶ月　＝　 2,961,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,961,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,813,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,765 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,897,515 円　　　　（　 7,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-1	1,189 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１３ＣＹ　　　　-1	1,432 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	1,403
c	２１Ｋ９Ｃ　　　　-4	1,515 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.9]	100 [110.0]	1,436

会津若松 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,800 円	27,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,835 円	2,961,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,635 円　（　　　　　　 1,286 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 185.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,143,360 円（　　　　　 5,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,897,515 円
②総費用	488,635 円
③純収益　①－②	2,408,880 円
④建物等に帰属する純収益	2,143,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	265,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	257,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,251,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
会津若松 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -3

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　舘　輝政

印

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市行仁町１７６番｢行仁町１１－１６｣				②地積　(㎡)	380 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:4	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ旧来からの住宅地域	北東7m市道	水道、ガス、下水	会津若松 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

熟成した市街地の住宅地域

街

路

基準方位北　　　７
ｍ市道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.8km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した市街地の住宅地域で、今後も暫くは現状を維持するものと予測される。景気の悪化が懸念されるが、地
価の横ばい傾向が暫く続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、会津若松市街地及び近郊の住宅地域である。需要者の中心は、会津若松市在住者及び会津若松市への通
勤者である。既成市街地の住宅地域で、更地は少なく、間口狭小、奥行長大の画地が多くを占める。新型コロナによる
地価への影響が懸念されていたが、現在のところ需要面で大きな影響は見られない。市場の中心価格帯は、土地は総額
で１０００～１６００万円程度、新築戸建で２７００～３６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収され
ておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実
証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[125.5]

[101.0]
100

49,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津若松市内における土地取引件数及び新設
住宅着工戸数は前年を上回っており、不動産
市場への新型コロナの影響は現在のところあ
まり出ていない。

比較的人気が高い行仁小学校学区に存するが
、現在小学校の新校舎への建替え工事が行わ
れている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１０Ｙ -12	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北8m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	台形	東6m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)
c	２１Ｋ１２Ｙ -60	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西6m、二方路		１住居 (60,200)
d	２１Ｋ９ -8	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	南12m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,935	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,353	100 [ 108.1]	48,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 58,507	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	52,773	100 [ 98.8]	53,414		53,900
c	(　 ) 47,807	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	44,968	100 [ 94.7]	47,485		48,000
d	(　 ) 46,671	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	43,853	100 [ 97.0]	45,209		45,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

会津若松 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,266,739	608,437	2,658,302	2,404,240	254,062	（　0.9711） 246,720	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,035,102 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	9.4 m x 40.2 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ　平均専有面積約３３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.37	100.0	99.37	1,387	137,826	1.0	137,826
							1.0	137,826
2～ 2	居宅	99.37	100.0	99.37	1,415	140,609	1.0	140,609
							1.0	140,609
～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		278,435		278,435
								278,435

⑨年額支払賃料	278,435 円　×　12ヶ月　＝　 3,341,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,341,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,174,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,435 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,435 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 89,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,266,739 円　　　　（　 8,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１０Ｃ　　　　-4	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ６Ｃ　　　　-4	1,453 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	1,367
c	２１Ｋ６Ｃ　　　　-2	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,481

会津若松 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,200 円	32,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,237 円	3,341,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,000 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	32,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,437 円　（　　　　　　 1,601 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,404,240 円（　　　　　 6,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,266,739 円
②総費用	608,437 円
③純収益　①－②	2,658,302 円
④建物等に帰属する純収益	2,404,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,035,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）