鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｙ -42	福島市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業地区計画等 (70,400)
b	２１Ｋ３Ｙ -12	福島市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北32m市道、東6m、南6m、三方路		商業地区計画等 (70,400)
c	２１Ｋ３Ｙ -24	福島市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
d	２１Ｋ３Ｙ -19	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西2.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	２１Ｋ３Ｙ -21	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西1.7m、角地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,192	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,222	100 [ 79.9]	206,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 122,451	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	135,792	100 [ 87.8]	154,661		158,000
c	(　 ) 132,231	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	153,232	100 [ 97.6]	157,000		160,000
d	(　 ) 132,181	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	132,990	100 [ 86.1]	154,460		158,000
e	(　 ) 140,647	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,678	100 [ 90.2]	153,745		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

福島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,392,515	5,293,942	12,098,573	8,013,600	4,084,973	（　0.9722） 3,971,411	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	76,373,288 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,110 ㎡	24.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建建物の内、１階店舗、２階事務所のフロア貸しと想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	86.1	301.35	2,494	751,567	6.0	4,509,402
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	94.1	329.35	2,100	691,635	6.0	4,149,810
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	90.1	630.70		1,443,202		8,659,212
								0

⑨年額支払賃料	1,443,202 円　×　12ヶ月　＝　 17,318,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,318,424 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,923,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,314,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,659,212 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,392,515 円　　　　（　 15,669 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ４Ｔ　　　　-10	3,340 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ７Ｔ　　　　-3	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,586
c	２１Ｋ５ＴＹ　　　　-8	1,594 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,361

福島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,923,842 円	19,238,424　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,414,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,101,600 円	108,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	97,900 円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,293,942 円　（　　　　　　 4,769 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,013,600 円（　　　　　 7,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,392,515 円
②総費用	5,293,942 円
③純収益　①－②	12,098,573 円
④建物等に帰属する純収益	8,013,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,084,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,971,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,373,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-14

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　安彦　隆一

印

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市三河南町１番９外｢三河南町５－８｣				②地積　(㎡)	1,110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）地区計画等 (70,600)
	1:2	店舗ＲＣ2	銀行、ホテル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南32m市道、背面道	水道、ガス、下水	福島 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島駅西口に近接する商業地
域

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

福島駅西方

190m

法令

規制

商業
(70,600)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

福島駅西口に形成された商業地域でホテル、銀行等のほか駐車場も見られる。高度利用も可能な面大地の駐車場
等は、将来的にはマンション等への転用も見込まれ、今後も地価上昇の可能性を持っている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島駅周辺の商業地域で、特に福島駅西口の存する不動産との代替性が高い。需要者は、福島市内をはじ
め県内外の法人事業者が中心で、高度利用が可能な大規模画地についてはマンション開発業者も想定される。東口にお
ける市街地再開発事業等の影響は西口には及んでいない。画地規模、用途等によって取引額は一様ではなく需要の中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

福島駅西口に近接する商業地域であるが、新築等の商業施設の賃貸事例が少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格の精度に限度があり、低位に試算された。一方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を
収集・選択し、不動産市場における需給動向を反映した価格として試算することができた。よって、市場性を反映して
いる比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡に考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[160.2]

[102.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地の商業地域はコロナ禍の影響によ
り商況は芳しくない状況が続いている。

福島駅西口に近接する商業地域であり、医院
や薬局が開業および開店の予定である。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｙ -12	福島市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北32m市道、東6m、南6m、三方路		商業地区計画等 (70,400)
b	２１Ｋ３Ｙ -2	福島市		貸家建付地	（　）	台形	西23m国道、北20m、角地		商業 (100,600)
c	２１Ｋ６Ｙ -121	福島市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２１Ｋ３Ｙ -28	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,451	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	135,792	100 [ 90.7]	149,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 84,523	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 55.0]	100 [ 105.0]	144,457	100 [ 105.5]	136,926		140,000
c	(　 ) 82,080	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	94,435	100 [ 62.4]	151,338		154,000
d	(　 ) 119,567	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,589	100 [ 76.1]	163,717		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

福島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,407,342	5,507,240	12,900,102	8,192,500	4,707,602	（　0.9722） 4,576,731	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	88,014,058 円　　　　（　 79,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,110 ㎡	24.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗フロア貸し、２階を事務所フロア貸しと想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	事務所	350.00	90.1	315.35	2,166	683,048	6.0	4,098,288
							0.0	0
1～ 1	店舗	350.00	90.1	315.35	2,707	853,652	6.0	5,121,912
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	90.1	630.70		1,536,700		9,220,200
								0

⑨年額支払賃料	1,536,700 円　×　12ヶ月　＝　 18,440,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,440,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,036,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,324,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,220,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,407,342 円　　　　（　 16,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ４Ｔ　　　　-8	2,700 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,721 円/㎡　月額支払賃料（　 2,707 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ４Ｔ　　　　-19	2,809 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,955
c	２１Ｋ３Ｔ　　　　-3	2,528 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,479

福島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	678,000 円	113,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,036,040 円	20,360,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,414,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,600 円	113,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,507,240 円　（　　　　　　 4,961 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,192,500 円（　　　　　 7,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,407,342 円
②総費用	5,507,240 円
③純収益　①－②	12,900,102 円
④建物等に帰属する純収益	8,192,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,707,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,576,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,014,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,300 円／㎡）