別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -29 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市永井川字向光白２１番１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 濁川沿いの低地に形成された 住宅団地で全域が浸水想定区 域内、市街化調整区域に隣接 街 路 基方位　北　　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅団地で、当面、住環境に特段の変動はないと見込まれるが、市街地辺縁部の立地や水害リスク への懸念から需要者の選好性低下が今後も継続し、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で、特に市街化区域辺縁部に存する価格水準低位の住宅地と代替性が高い。主な需 要者は市内居住の一次取得者層。土地１，０００万円以内、新築戸建で３，０００万円以内の取引が主流だが、近年は 画地の小規模化により総額を抑えた取引が増加しつつある。避難指示区域からの移転需要の収束に伴って市内の住宅需 要は縮小に転じており、当該地域への需要は立地や水害リスク等に起因して他地域よりも減速傾向を強めている模様。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格について検討する。近隣地域は戸建住宅が大半 を占める住宅団地で、利便性及び快適性が取引指標となっている。比準価格は、同様の指標により売買されたと見られ る類似地域内の取引事例を基に試算したもので、地域の実情を反映しており、代表標準地の価格ともほぼ均衡している 。よって、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [174.7] [106.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場では人口減少、移転需要収束、コロナ禍 により減速の兆候がうかがわれるが、超低金 利に下支えられて需要全般の大幅な減退には 至っていない。 地域要因に特段の変動はないが、水害リスク の懸念等から需要者の選好性は低下している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％