別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -23 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子 印  TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町湯野字銚子口３番２１外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 飯坂温泉 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯坂地区中心部とは摺上川を 介した東岸に形成された住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 飯坂温泉駅南東方 590m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地等の転用が徐々に進み熟成度を緩やかに深めていくものと見込まれるが、市中心部から遠く需要層が限定的 な当該地域の地価水準は、今後、弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北部地域を中心とする福島市郊外の住宅地域で、特に飯坂地区の住宅地と価格牽連性が強い。主な需要層 は市内の居住者等。避難指示区域からの移転需要の収束に伴って市内の住宅需要が縮小傾向にある中で、中心部から遠 い立地と地縁的選好性の強い地域性により、当該地域への需要は中心部等よりもさらに減速傾向を強めているものとみ られる。市場における取引は土地２００㎡程度で８００万円以内が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。市場では自用目的の取引が大 半を占め利便性や快適性が価格指標として重視されている。比準価格は、このような市場実態を反映した取引事例を基 に試算したもので、市場参加者の行動に即応したものである。また、当該価格は、代表標準地の価格とも均衡を得てい るので、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [135.2] [103.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場では人口減少、移転需要収束、コロナ禍 により減速の兆候がうかがわれるが、超低金 利に下支えられて需要全般の大幅な減退には 至っていない。 市中心部から離れた立地により地域の競争力 は低下している。 ほぼ標準的な画地であり、競争力の程度に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％