別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -15 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市茶屋下４８番３外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川と松川の合流付近に ある開発時期の古い住宅団地 で全域が洪水浸水想定区域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近い立地と利便性により当面は一定の需要を維持しつつ現状で推移すると見込まれるが、災害リ スクに対する関心の高まりに伴って、地価は、今後、横ばいに向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及び近郊の住宅地域で、特に市内東部の住宅地と強い競合関係にある。主な需要者は市内の一 次取得者等である。避難指示区域からの移転需要が収束して市場は落ち着いたが、低金利を背景に土地需要は比較的安 定的に推移している。需要の中心価格帯については、土地は２００㎡で１，０００万円台前半、新築戸建住宅は施工業 者や建物品等等に応じて価格帯に幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格について検討する。近隣地域は戸建住宅用に開 発された住宅団地で、利便性及び快適性が取引指標となっている。比準価格は、同様の指標により売買されたと見られ る類似地域内の取引事例を基に試算したもので、地域の実態を反映しており、代表標準地の価格ともほぼ均衡している 。よって、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [104.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場では人口減少、移転需要収束、コロナ禍 により減速の兆候がうかがわれるが、超低金 利に下支えられて需要全般の大幅な減退には 至っていない。 立地及び利便性の良好な住宅地域であるが水 害リスクにより選好性は低下傾向。南東側に 隣接する新興分譲住宅地域の影響は今のとこ ろ窺われない。 個別的要因に変動はなく、地域において概ね 良好な競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％