別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -6 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次 印  TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市町庭坂字一本杉８番４５ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 庭坂 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 庭坂駅北口付近の住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 庭坂駅北方 210m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅環境と低価格により安定需要が続いてきたが、郊外住宅地の需要の落ち着きを受けて地価水 準は若干の上昇から横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域であるが、特に市内西部の庭坂駅や笹木野駅近くの住宅地域との代替性が強い。主 な需要者は、圏内の居住者で比較的安めの土地価格を求めての一次取得者である。震災後の市内の住宅地需要の高まり の影響を受け周辺地域でも宅地開発が行われてきたが、最近では宅地需要は落ち着き始めている。取引の中心となる価 格帯は、土地２５０～３００㎡で７００万～１０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。需要者は快適性と利便性に 着目し比較的低価格の住宅を取得する一次取得者である。比準価格は利便性や住環境の良好な郊外住宅地域の戸建向き 宅地の取引事例を収集し試算したもので、取引動向を反映して信頼性が高い。従って市場性を反映した比準価格を採用 し、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [130.6] [106.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により県内の景気は厳しい 状況にあるが、住宅地の需要は堅調である。 中心部から離れているため、需要者の選好性 が低下している。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％