鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２ -66	福島市		更地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２１Ｋ３ -22	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、東4m、二方路		１中専 (60,160)
c	２１Ｋ３ -1	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２１Ｋ３ -70	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、北東10m、二方路		１住居 (60,200)
e	２１Ｋ３ -10	福島市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,819	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	53,551	100 [ 112.2]	47,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 49,020	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,783	100 [ 103.2]	46,301		48,200
c	(　 ) 40,813	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	42,328	100 [ 97.9]	43,236		45,000
d	(　 ) 48,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,281	100 [ 99.8]	46,374		48,200
e	(　 ) 36,015	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.0]	42,768	100 [ 101.5]	42,136		43,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,800 円／㎡]

福島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,284,182	511,920	1,772,262	1,682,240	90,022	（　0.9711） 87,420	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,784,082 円　　　　（　 8,660 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　３５㎡×２戸×２階　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,409	98,630	1.0	98,630
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,451	101,570	1.0	101,570
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		200,200		200,200
								0

⑨年額支払賃料	200,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,402,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,402,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,282,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,284,182 円　　　　（　 11,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｔ　　　　-6	1,406 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３ＴＹ　　　　-2	1,432 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,392
c	２１Ｋ２Ｔ　　　　-13	1,406 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,420

福島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,120 円	2,402,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	22,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,920 円　（　　　　　　 2,485 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,682,240 円（　　　　　 8,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,284,182 円
②総費用	511,920 円
③純収益　①－②	1,772,262 円
④建物等に帰属する純収益	1,682,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,784,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,660 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福島 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 -3

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩城　恭子

印

TEL.

鑑定評価額

9,810,000 円

１㎡当たりの価格

47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市八島田字八幡北３番１１				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並び、宅地開発が進む住宅地域	南西6m市道、背面道	水道、ガス、下水	笹木野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模開発によりモザイク状
に造成されてきたため街区の
配置や街路の連続性に劣る。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

笹木野駅北東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

隣接地域の宅地開発により街路条件や利便性が改善されたため、今後も宅地化が進展して熟成度を高めると予測
する。地価は周辺地域と比較して未だ値頃感があるため、今暫くは緩やかな上昇基調を辿ると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,250 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市域北西部を中心とする郊外の住宅地域で世帯分離や賃貸住宅入居者等の市内居住者が主たる需要者層を
構成する。圏内では土地２００～２５０㎡で１，０００万円前後の取引が多いが、宅地・建売分譲等では一段高い価格
設定も見られる。近隣地域及び周辺は小規模開発等により徐々に住宅地化されてきたため、街路の連続性や街区の配置
に劣っていたが、昨年、隣接地域で開発された大規模分譲住宅地域と繋がったため、需要者の選好性が向上している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では地主の供給とみられるアパートが僅かに介在するため収益価格も試算したが、土地建物投資額に見合った
家賃水準が形成されていないため低位に求められた。比準価格は代替性の高い郊外の取引事例に基づき試算したもので
、市場の需給動向を適正に反映し、代表標準地の価格とも均衡を保っている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,600 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[133.0]

[104.0]
100

47,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市場では人口減少、移転需要収束、コロナ禍
により減速の兆候がうかがわれるが、超低金
利に下支えられて需要全般の大幅な減退には
至っていない。

値頃感に加え、周辺地域の宅地開発により街
路条件が改善したほか、新規開店した大型商
業施設にも近いため、地域の選好性が向上し
ている。

南西方位の選好性は良好で、近隣地域内では
安定的な競争力を維持している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３ -32	福島市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (70,200)
b	２１Ｋ３ -70	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、北東10m、二方路		１住居 (60,200)
c	２１Ｋ３ -22	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、東4m、二方路		１中専 (60,160)
d	２１Ｋ３ -1	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,020	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	56,570	100 [ 127.4]	44,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	46,200
b	(　 ) 48,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,281	100 [ 95.0]	48,717		50,700
c	(　 ) 49,020	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,783	100 [ 100.8]	47,404		49,300
d	(　 ) 40,813	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	42,328	100 [ 97.9]	43,236		45,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,600 円／㎡]

福島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を有する素地の取引事例及び造成事例が得られないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,233,887	503,402	1,730,485	1,644,690	85,795	（　0.9711） 83,316	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,700,327 円　　　　（　 8,250 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.32	Ｗ2	136.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	13.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ×４戸、３４．１６㎡／戸、駐車料１台分賃料込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	68.32	100.0	68.32	1,448	98,927	2.0	197,854
							0.0	0
2～ 2	居宅	68.32	100.0	68.32	1,477	100,909	2.0	201,818
							0.0	0
～

～

～

計		136.64	100.0	136.64		199,836		399,672
								0

⑨年額支払賃料	199,836 円　×　12ヶ月　＝　 2,398,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,398,032 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,230,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,672 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,233,887 円　　　　（　 10,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ２Ｔ　　　　-9	1,571 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｔ　　　　-6	1,406 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,435
c	２１Ｋ５Ｔ　　　　-9	1,318 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [ 91.0]	1,425

福島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	21,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,902 円	2,398,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	21,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,402 円　（　　　　　　 2,444 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 136.64 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,644,690 円（　　　　　 7,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,233,887 円
②総費用	503,402 円
③純収益　①－②	1,730,485 円
④建物等に帰属する純収益	1,644,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	83,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,250 円／㎡）