別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 白鷹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白鷹 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾 印  TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡白鷹町大字荒砥乙字横町１０１４番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (77,200) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｓ3 各種店舗のほか銀行 等が見られる商業地 域 西20m国道 水道、下水 荒砥 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 荒砥駅南東方 650m 法令 規制 （都） 近商 (77,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する南陽市・長井市等の郊外型大型商業施設への顧客の流出傾向が観察され、集客力は低下しており、需要 は減少している。コロナ禍の影響は限定的だが、下落傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白鷹町及び南陽市、長井市や周辺の町の商業地域全体に及び広域的である。需要者の中心は白鷹町の自営 業者がほとんどで、近隣の市町からの事業者は少ない。背後地人口の減少や、隣接する南陽市・長井市等の郊外型大型 商業施設への顧客の流出傾向により、集客力は低下して需要は減少している。商業地の取引は稀だが、住宅地同様に土 地は３００～６００万円程度が需要の中心と判断され、民間の貸店舗や貸事務所は皆無である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣商業地域で、民間の貸店舗・貸事務所等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができな かった。比準価格は白鷹町の時点の新しい住宅地の４事例から導出され、補修正・要因比較の大きいものを含むが、町 村部の事例収集の限界から妥当な範囲内と判断され、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上 により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [ 98.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の顕著な減少や高齢化の進展し 、新設住宅着工戸数も低調であるなど、商業 地需要も住宅地需要同様に弱含みである。 コロナ禍の影響は限定的で、地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％