別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小国 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋 印  TEL.

鑑定評価額 1,690,000 円  １㎡当たりの価格 7,120 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡小国町大字幸町１０番５ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m町道 水道、下水 小国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北部の区画整然とした 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 小国駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について変動要因は見受けられないが、小国町の人口、世帯数の減少、高齢化の進行を背景に、不動産 需要は低調であり、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,120 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小国町を中心に、周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住を目的としたエンドユーザー等が想定され る。地域経済に大きな動きがなく、人口の減少、高齢化の進行を背景に、不動産需要は弱く、潜在的な売り物件も含め ると、供給過多と思料する。取引が僅少であり、需要の中心となる価格帯は把握し難いが、土地は１００万円～５００ 万円程度、新築の戸建物件で１３００万円～２０００万円程度が需要の中心と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においてアパート等の収益物件はほとんど見られず、経済合理性に即した賃貸市場が形成されていないために 収益価格は試算しなかった。一方で、比準価格は全て小国町内の事例を採用して求めた価格で、市街地に比較的近接し た区域における地価水準を適切に反映した実証性のある価格が求められた。以上により、比準価格をもって鑑定評価額 と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小国 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [103.0] 100 [184.6] [103.0] 100 7,090  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部持ち直しの兆しが見られるものの、コロ ナ禍により個人消費及び鉱工業生産とも依然 として厳しい状況にあり、雇用情勢も弱い動 きである。 人口・世帯数の減少が著しく、また少子高齢 化から宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％