別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 真室川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真室川 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史 印  TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 6,260 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡真室川町大字新町字小林７７５番９ ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅に町 営住宅等が見られる 住宅地域 南東5m町道 水道、下水 真室川 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部南東方の既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 真室川駅南東方 670m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口が減少し高齢化が進行しており、空家や空地がみられることから住宅地の需要は弱含みであり、今後の地価 は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,410 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね真室川町を中心とする最上郡の各町村部の圏域。需要者の中心は、同町の住替え及び世帯分離による 取得が殆どであり、他地域からの転入は見受けられない。町中心部からやや離れた既成住宅地域であり、空地もみられ 、人口の減少、高齢化が進行していることから住宅地の需要は弱含みである。周辺地域における取引は少ないものの、 需要の中心となる価格帯は、土地は１００万円～５００万円程度、新築戸建物件は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見受けられず、需要も見込まれないことから賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用で きなかった。一方、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において広域的に収集した多数の代替性の高い取引事 例から求められた比準価格は実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真室川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,540 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [117.4] [103.0] 100 6,270  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,410 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や雇用情勢はやや弱く、人口の減少 と高齢化が継続しており、過疎化の進行が深 刻度を増し、歯止めがかからない状態である 。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％