別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 最上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   最上 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 8,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡最上町大字向町字向町６４９番１ ②地積 　(㎡) 421   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等が見られる既成住 宅地域 北西5m町道 水道、下水 最上 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 最上駅北東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成住宅地域であるが、町の人口減少、高齢化が進んでおり、需要は弱い。このため、地価 は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね最上町を中心とする最上郡の各市町村の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に最上町居住者 であり、隣接市町からの転入は殆ど見受けられない。町中心部に位置する既成住宅地域であるが、当該地域は豪雪地域 であり、積雪の少ない地域への移住者も多く、人口減少が続いており、住宅地の需要は弱い。成約件数が少ないうえに 、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は町中心部に位置する既成住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取 引が中心であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、同一需給圏内の 類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。 以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,930 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口、世帯数は減少傾向である。町内の 住宅地については、人口減少等の影響により 需要は弱い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％