別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 山形朝日 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形朝日 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一 印  TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡朝日町大字宮宿字田中８１７番１３外 ②地積 　(㎡) 599   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に事 業所等が混在する住 宅地域 東12m町道 水道 左沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場や病院、商業施設等に も近く、利便性の高い住宅地 域。 街 路 基準方位北、１２ｍ 町道 交通 施設 左沢駅南西方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 朝日町中心部に近い住宅地域である。地域に変化は見られないが、人口・世帯数減少や少子高齢化により住宅需 要は減少している。全体的な景況感の改善はあるが、下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町・大江町の住宅地域全域。需要者の中心は朝日町居住者がほとんどで、近隣の町からの転入は少な い。人口・世帯数減少や少子高齢化の進展により、住宅地需要は長期的な減少傾向にあり、朝日町による分譲住宅団地 も売れ残りがある。しかし、中心部で利便性の高さから地域の人気は全くないわけではない。土地は３００～７００万 円程度が需要の中心であるが、新築戸建の分譲はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅に事務所等が混在する既成住宅地域で、民間のアパート等はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格 は求めることができなかった。比準価格は朝日町の２事例及び大江町の２事例から算出され、補修正・要因比較の大き いものを含むが、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し、他の標準 地の価格との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の顕著な減少や高齢化の進展に より住宅地需要は弱含みで、新設住宅着工戸 数も低調である。 既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％