別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 山形西川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 1,240,000 円  １㎡当たりの価格 2,780 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字水沢字上原４０９番３ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 家住宅が見られる住 宅地域 南8m町道 水道、下水 羽前高松 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部から離れた農家住宅 地域 街 路 基準方位北、　　８ ｍ町道 交通 施設 羽前高松駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部から離れた農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に変動要因が乏しい なか、地域の基幹産業である農業を取り巻く環境は依然として厳しく、地価下落は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,780 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西川町を含む西村山地方の住宅地域。需要者の中心は地縁関係者が多くを占め、他地域からの転入は 少ない。町中心部から離れた旧来からの農家住宅地域であり、基幹産業である農業が従事者の高齢化や後継者不足等に より厳しい状況にあるなか、衰退傾向に歯止めを掛ける変動要因も乏しく、住宅地需要は低調である。顕在化した土地 取引が少なく、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農業を中心とした旧来からの農家住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないため 収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼 性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢は弱い動きが続き、人口の減少率の 高さは県内上位にある。世帯数にも減少傾向 に歯止めが掛からず、住宅着工も弱い動きが 継続。 地域全体として過疎化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％