別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 山形西川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字海味字町浦１３６０番１０ ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ中心に近い住宅地 域 東6m町道 水道、下水 羽前高松 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした公的分譲によ る住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 羽前高松駅西方 9.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い住宅地域であり、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。町全体が過疎化の傾向に あるなか、地域内に発展的な変動要因は乏しく、住宅地需要が停滞しており、地価下落は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西川町を含む西村山地方の住宅地域。需要者の中心は西川町に居住する一次取得者であり、他市町か らの転入は少ない。人口とりわけ生産年齢人口の減少率が高く、中心となる需要者の減少傾向が続くなか、町役場周辺 では町が整備した住宅団地にも未だ空地が多く見られ、住宅建設の動きも鈍く、住宅地需要は低調である。顕在化した 土地取引が少なく、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が中心の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していな いため収益価格の試算は行わなかった。一方、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は 、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、説得力の高い比準価格をもって 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [118.3] [102.0] 100 8,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢は弱い動きが続き、人口の減少率の 高さは県内上位にある。世帯数にも減少傾向 に歯止めが掛からず、住宅着工も弱い動きが 継続。 周辺地域において町が分譲中の住宅団地には 未だ空地が多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％