別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 中山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡中山町大字長崎字元町１９７番３外 ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 羽前長崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路幅員の狭小な既成住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 羽前長崎駅東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中山町全体の住宅地域一円並びに隣接する山辺町の住宅地域の圏域。需要の中心は主に３０～４０代 の一次取得者層で、中山町居住者であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。区画整理済の住宅地域や小規模開発 された住宅地域の選好性が強く、既成住宅地域の需要は弱含みである。土地は１，０００～１，２００万円程度、新築 戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の取引が支配的であり、民間のアパートや戸建住宅の賃貸市場を見出すことができなかったた め、収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は試算の根拠が実際の売買に基づき実証的であり、説明性に優れて いると言える。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を標準に、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口並びに世帯数の減少は続いているものの 、人気の高い住宅地の地価は横這いで推移し ており、町内でも二極化が進行している。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％