鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｃ３５ -26	東根市		更地	（　）	ほぼ整形	北14m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ２Ｋ２５ -30	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、北7m、角地		（都）準住居 (70,200)
c	Ｒ２Ｋ２５ -32	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	Ｒ２Ｃ３３ -31	東根市		建付地	（　）	ほぼ整形	東25m国道、南2.5m、角地		（都） (70,200)
e	Ｒ３Ｋ３９ -9	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m県道、北6m、角地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,100	100 [ 79.0]	40,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,095	100 [ 96.0]	48,016		49,000
c	(　 ) 39,715	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,986	100 [ 88.2]	46,469		47,400
d	(　 ) 11,751	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	17,952	100 [ 41.1]	43,679		44,600
e	(　 ) 45,891	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	44,523	100 [ 91.2]	48,819		49,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

東根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,880,353	1,556,132	5,324,221	3,997,640	1,326,581	（　0.9475） 1,256,935	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,715,755 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,264 ㎡	29.8 m x 42.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、収益性等から平屋店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,079	623,700	3.0	1,871,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		623,700		1,871,100
								0

⑨年額支払賃料	623,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,484,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,484,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 621,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,863,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,871,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,880,353 円　　　　（　 5,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ１Ｃ３５　　　　-5	2,116 ( 2,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,084 円/㎡　月額支払賃料（　 2,079 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ２Ｋ２５　　　　-7	1,655 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,050
c	Ｔ３０Ｃ１８　　　　-4	2,043 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,976

東根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,800 円	55,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	224,532 円	7,484,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 493,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,500 円	55,600,000　×　　 55.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	111,200 円	55,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,556,132 円　（　　　　　　 1,231 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,997,640 円（　　　　　 3,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,880,353 円
②総費用	1,556,132 円
③純収益　①－②	5,324,221 円
④建物等に帰属する純収益	3,997,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,326,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,256,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,715,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
東根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東根 5-1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　月田　真吾

印

TEL.

鑑定評価額

61,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東根市中央１丁目６番３外｢中央１－６－２３｣				②地積　(㎡)	1,264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗Ｗ1	大中規模の小売店舗等が集積する路線商業地域	東16m市道、背面道	水道、下水	さくらんぼ東根 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 195 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

さくらんぼ東根駅北東
方
1.6km

法令

規制

（都）１住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として発展傾向で、新規出店も観察され、周辺市町からの広域的な集客力があり、商業地需要は堅
調であるため、地価は上昇傾向であり、しばらくは継続すると予測され、コロナ禍の影響は限定的である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東根市及び隣接する天童市・村山市等の商業地域全体に及び広域的である。需要者の中心は東根市の個人
・法人の自営業者と、チェーン店等の県内外の商業事業者である。郊外型大型商業施設や各種施設による東根市全体の
集客力は増大傾向で、新規出店や各種施設のオープンがあり、発展傾向にある。業種により画地規模に格差があるため
、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的が中心の路線商業地域である。比準価格は時点を遡って広域的に収集した４事例から導出され、規模はやや異
なるが、地域格差は小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、低層店舗を想
定して求めているが、自用目的の取引が支配的であり、説得力にやや欠ける。しかし商業地域であるため、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上山 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,100 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 63.0]

[102.0]
100

48,400

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

さくらんぼ駅前や市役所周辺の商業施設や各
種施設が広域的に集客している。

新規出店もあり、発展傾向にあり、コロナ禍
の影響は限定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

東根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ３９ -9	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m県道、北6m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ２Ｃ３５ -26	東根市		更地	（　）	ほぼ整形	北14m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ２Ｋ２５ -28	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	Ｒ２Ｋ２５ -32	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,891	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	44,523	100 [ 94.1]	47,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,300
b	(　 ) 32,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,100	100 [ 79.8]	40,226		41,000
c	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,325	100 [ 85.7]	45,887		46,800
d	(　 ) 39,715	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,986	100 [ 86.1]	47,603		48,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

東根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,811,970	1,989,768	6,822,202	5,478,780	1,343,422	（　0.9475） 1,272,892	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	24,016,830 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,264 ㎡	29.8 m x 42.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の貸店舗。敷地内に平面駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,997	798,800	3.0	2,396,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		798,800		2,396,400
								0

⑨年額支払賃料	798,800 円　×　12ヶ月　＝　 9,585,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,585,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 795,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,396,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,811,970 円　　　　（　 6,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｋ２５　　　　-7	1,655 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｔ３０Ｃ１８　　　　-4	2,043 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,800 円	76,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	287,568 円	9,585,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,400 円	76,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,300 円	76,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,989,768 円　（　　　　　　 1,574 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,478,780 円（　　　　　 4,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,811,970 円
②総費用	1,989,768 円
③純収益　①－②	6,822,202 円
④建物等に帰属する純収益	5,478,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,343,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,272,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,016,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）