別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 天童 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天童 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天童市芳賀タウン北２丁目３番７ ｢芳賀タウン北２－３－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、下水 天童南 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１９～令和２年に区画整 理 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天童南駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内随一の人気エリアで、幹線道路沿いには商業施設が集積、利便性が向上している。背後住宅地域では住宅が 次々と新築されており、今後も人口、世帯の増加が予想され、地価は上昇基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天童市の標準住宅地域のほか、同商・住混在地域の一部も含む。需要者の中心は天童市居住者が殆どを占 めるが、村山地方、最上地方の他市町村からの転入者も見られる。今後も継続的に、芳賀区画整理、民間開発等から大 量の住宅地供給が見込まれることから供給は潤沢で、人口横這い、世帯増、低金利等から、需要も堅調である。土地取 引は８００万～１７００万円、新築の戸建物件の総額は１７００万～３３００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街地南西部の新興地域から取引事例を採用、標準地と同じ芳賀タウン地内の事例を中心に求めており、市 場性を反映した試算価格である。標準地は地区計画等からアパート建設は不可で、収益価格は試算していない。よって 、代表標準地からの検討を踏まえ、自己使用目的で取引された事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天童 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 75.8] [102.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 有効求人倍率は低落、人口は横這い、世帯は 増加、住宅着工はやや減少している。芳賀地 区での宅地供給、商業集積が注視される。 住宅新築増により、人口、世帯が共に増加、 区画整理事業が完了、幹線道路沿いに商業施 設が集積しており、住環境、利便性が向上し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％