別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 上山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　金子　純也 印  TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市朝日台１丁目７番１３ ｢朝日台１－７－２４｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 整然とした郊外の住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 茂吉記念館前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年頃に土地区画整理 事業が完了した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 茂吉記念館前駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整理済の住宅地であるが、区画整理された時期が古く、北方の蔵王みはらしの丘地区や民間開発によ る新興住宅地域と競合しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上山市の住宅地域全域。需要者は市内に居住する一次取得者層が大半を占めるが、一部隣接市町から の転入も見られる。近年は大型商業施設がある市街地中心の東側の住宅地域や、市街地南東部の区画整理済の住宅地域 に需要が集まり、旧来からの既成住宅地域は選好性が低く、取引は少ない状況にある。土地は６００万円～８００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域内にアパート等の収益物件は存せず、また、１低専の法令規制で、収 益性よりも快適性を重視する地域であり、収益還元法の適用は行わなかった。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が 高く実証性がある取引事例より求めた比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [102.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上山市のＲ２年上半期の宅地取引件数及び新 設住宅着工戸数は共に前年同期を下回ってい る。 上山市による蔵王みはらしの丘地区の宅地分 譲は昨年に完売している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％