鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鶴岡 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ０４ -57	鶴岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東11m、角地		商業高度2種最高20m (100,400)
b	Ｒ２Ｃ０８ -239	鶴岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
c	Ｒ２Ｃ０８ -207	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
d	Ｒ３Ｋ０４ -56	鶴岡市		更地	（　）	長方形	西10.9m県道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
e	Ｒ２Ｃ０８ -213	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m市道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,089	100 [ 150.0]	[ 99.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 107.0]	29,651	100 [ 83.3]	35,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 37,679	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,076	100 [ 94.0]	39,443		39,400
c	(　 ) 30,868	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,940	100 [ 82.3]	38,809		38,800
d	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,234	100 [ 93.1]	38,919		38,900
e	(　 ) 54,450	100 [ 150.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,937	100 [ 90.0]	39,930		39,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

鶴岡 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、土地の再調達原価の査定が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,684,071	367,858	1,316,213	1,152,000	164,213	（　0.9475） 155,592	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,935,698 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	89.25	Ｓ1	85.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高15m	90 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	7.8 m x 25.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

上層階の需要が見込めないため、低層店舗の１棟貸しを想定。前面に青空駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	85.00	100.0	85.00	1,796	152,660	3.0	457,980
							0.0	0
～

～

～

～

計		85.00	100.0	85.00		152,660		457,980
								0

⑨年額支払賃料	152,660 円　×　12ヶ月　＝　 1,831,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保、不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,831,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,679,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	457,980 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,684,071 円　　　　（　 9,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｋ０４　　　　-6	2,075 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ３Ｋ０４　　　　-5	1,427 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,807
c	ＴＲ３Ｋ０４　　　　-1	1,091 ( 1,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,644

鶴岡 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,000 円	16,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	54,958 円	1,831,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	16,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	16,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,858 円　（　　　　　　 2,032 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

39 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

31 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 85.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 39 ％　＋　0.0673 × 31 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,152,000 円（　　　　　 6,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,684,071 円
②総費用	367,858 円
③純収益　①－②	1,316,213 円
④建物等に帰属する純収益	1,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	164,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,935,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鶴岡 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鶴岡 5-6

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　大貫　良一

印

TEL.

鑑定評価額

7,080,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鶴岡市本町１丁目７番５５｢本町１－７－５０｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度1種最高15m (90,400)
	1:3	店舗Ｗ2	中小規模の専門店が建ち並ぶ既成商業地域	西14.5m市道	水道、ガス、下水	鶴岡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 210 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中小規模の各種専門店が建ち
並ぶ既成商業地域

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

鶴岡駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の大型店舗に顧客が流出しており、中心商業地域は空洞化が進んでいる。土地需要も弱含みであり、地価は
下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鶴岡市内の商業地全域。需要者は鶴岡市内の法人、個人事業者を中心に、広域で事業を展開している
法人等も含まれる。旧来からの中心商業地域で、イオン三川ＳＣを含む郊外型大型店舗への顧客流出等により、商店街
では閉店した店舗等が見られ、新規出店は見られず、中心商業地域は衰退傾向が継続している。規模、道路付け等によ
り価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域においては収益性が重視されるものであり、周辺には貸店舗、貸事務所等も存するが、閉店した店舗が多く、
経済合理性に見合った賃料が収受できないことから、収益価格は低めに求められ、信頼性が低い。本件においては同一
需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例を収集できた。したがって市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鶴岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,400 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[117.3]

[100.0]
100

39,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用情勢、所得環境等の改善が見られ、人口
減少、高齢化は進行しつつも、景気回復傾向
が見られる。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鶴岡 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ０４ -56	鶴岡市		更地	（　）	長方形	西10.9m県道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
b	Ｒ２Ｃ３３ -6	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m県道、中間画地		２住居高度1種最高15m (58,180)
c	Ｒ２Ｃ０８ -207	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
d	Ｒ２Ｃ０８ -244	鶴岡市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		２住居高度1種最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,234	100 [ 86.2]	42,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 32,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,235	100 [ 80.3]	40,143		40,100
c	(　 ) 30,868	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,875	100 [ 78.4]	40,657		40,700
d	(　 20,592) 29,417	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,465	100 [ 65.0]	43,792		43,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

鶴岡 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,753,348	380,768	1,372,580	1,200,730	171,850	（　0.9475） 162,828	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,072,226 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ1	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高15m	90 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	7.8 m x 25.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て一棟貸店舗を想定。容積率は賃貸市場を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,766	158,940	3.0	476,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		158,940		476,820
								0

⑨年額支払賃料	158,940 円　×　12ヶ月　＝　 1,907,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,907,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,748,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,820 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,753,348 円　　　　（　 9,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｋ０４０１　　　　-2	973 ( 968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｔ３１Ｋ０４０１　　　　-3	1,322 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,813
c	ＴＲ３Ｋ０４　　　　-6	2,075 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,299

鶴岡 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,800 円	16,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	57,218 円	1,907,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,100 円	16,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,050 円	16,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 380,768 円　（　　　　　　 2,104 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,200,730 円（　　　　　 6,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,753,348 円
②総費用	380,768 円
③純収益　①－②	1,372,580 円
④建物等に帰属する純収益	1,200,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,072,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）