別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鶴岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市湯温海字湯温海１９１番 ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 県立公(普通) 1:1.5 旅館 Ｗ3 旅館、土産店、飲食 店等が建ち並ぶ温泉 商業地域 北13m県道 水道、下水 あつみ温泉 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温海温泉街のメイン通り沿い 、区画整理済の商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 あつみ温泉駅南東方 2.6km 法令 規制 商業 (80,400) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 温海地区の人口、世帯数の減少、高齢化はさらに進行していくと予測する。温海温泉エリアの商況は厳しく、コ ロナ禍による影響が悪化に拍車をかけ、繁華性は衰退傾向、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、特に鶴岡市内の温泉エリアの代替性が強い。主たる 需要者は県内の企業、個人事業者等である。鶴岡市郊外では人口減少や高齢化、繁華性の衰退が目立ち、温泉エリアは 特にコロナ禍による影響が強く、近隣地域一帯も不動産需要は極めて弱く、潜在的な売り物件も含めると供給過多と言 える。取引が僅少な上、画地の規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は取引時点がやや古いものや場所的に離れているものが含まれているが、適切な補正を施し、それら を踏まえた規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目す るものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを 妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による雇用の悪化、経済活動の低下 は否めない。鶴岡市の住宅着工は増加、人口 は減少、世帯数は増加している。 コロナ禍も相まって、観光客数は減少傾向。 特段の地域要因の変動は見られないが、空家 や施設閉鎖が目立ち、地域の繁華性は衰退傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％