鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ３９ -3	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西5m、角地		商業高度5種最高45m 駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ２Ｃ１６ -65	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、南3.5m、角地		近商高度2種最高20m 駐車付置義務 (100,200)
c	Ｒ２Ｃ１６ -66	山形市		建付地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		近商高度2種最高20m 駐車付置義務 (90,200)
d	Ｒ２Ｃ２３ -25	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西8.5m、角地		１住居高度2種最高20m 駐車付置義務 (70,200)
e	Ｒ２Ｃ２６ -4	山形市		更地	（　）	長方形	南8.2m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,492)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	145,239	100 [ 119.9]	121,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 92,359	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	94,809	100 [ 80.0]	118,511		124,000
c	(　 ) 86,511	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,944	100 [ 80.0]	108,680		114,000
d	(　 ) 120,979	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.6]	107,583	100 [ 84.6]	127,167		134,000
e	(　 ) 72,263	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	90,690	100 [ 86.2]	105,209		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

山形 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,397,016	7,546,400	15,850,616	14,236,200	1,614,416	（　0.9475） 1,529,659	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	28,861,491 円　　　　（　 57,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	12.0 m x 38.2 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	2,913	407,820	6.0	2,446,920
							0.0	0
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,241	358,560	3.0	1,075,680
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	77.5	620.00		1,483,500		5,673,960
								0

⑨年額支払賃料	1,483,500 円　×　12ヶ月　＝　 17,802,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,696,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,498,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,113,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,344,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,673,960 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,030 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,397,016 円　　　　（　 46,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ２Ｃ０８　　　　-5	2,668 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,252 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ２Ｋ０８　　　　-4	2,419 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,168
c	ＴＲ３Ｋ２５　　　　-6	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,223

山形 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	792,000 円	198,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,818,700 円	25,458,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 490,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,851,300 円	198,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	198,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,546,400 円　（　　　　　　 15,123 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,236,200 円（　　　　　 28,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,397,016 円
②総費用	7,546,400 円
③純収益　①－②	15,850,616 円
④建物等に帰属する純収益	14,236,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,614,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,529,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,861,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
山形 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-5

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　昌幸

印

TEL.

鑑定評価額

58,900,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市十日町４丁目４２６番外｢十日町４－３－３１｣				②地積　(㎡)	499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車付置義務 (100,400)
	1:3	事務所ＲＣ6	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	東15m国道、南側道	水道、ガス、下水	山形 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 40 ｍ、南 130 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、事務所、医院、マンシ
ョン等が混在する中心部に近
接する商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

山形駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

山形市中心商業地域に近接する国道沿線の商業地域であり、郊外型の大型店舗に顧客が流出しているものの、マ
ンションの需要が根強く、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は概ね山形市内の商業地域の圏域。需要者の中心は県内の法人事業者で、一部に県外大手法人事業者によ
る取得もみられる。需要の選好性が郊外等の大型店舗周辺に分散し、顧客が流出する傾向が継続しているが、当地域は
中心部に近接し、マンションや店舗・事務所など多用途の需要が認められる。しかしながら、取引される価格帯にはや
やばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるには吟味を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　店舗・事務所のほかマンション等が建ち並ぶ国道沿線の視認性に優れた商業地であるが、収益価格は、土地価格に見
合った賃料が収受できず低く求められ、想定要素も多く介在するため、精度がやや劣る。一方、比準価格は取引価格に
ややばらつきが認められるものの、不動産市場の実態を反映し実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な
資料に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山形 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 132,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[118.3]

[105.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用及び個人消費は弱含みであるが、住宅着
工はほぼ横這いであり、住宅地は一定の需要
が認められるものの、商業地の需要はやや弱
い。

地域要因に特別な変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ３９ -3	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西5m、角地		商業高度5種最高45m 駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ３Ｋ３９ -2	山形市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車付置義務 (90,400)
c	Ｒ３Ｋ０８ -2	山形市		更地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北西11m、角地		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (100,500)
d	Ｒ２Ｃ１６ -65	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、南3.5m、角地		近商高度2種最高20m 駐車付置義務 (100,200)
e	Ｒ３Ｋ１８ -9	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m市道、中間画地		近商高度4種最高31m 駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	145,239	100 [ 121.9]	119,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 110,571	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,013	100 [ 90.1]	123,211		129,000
c	(　 ) 122,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	118,920	100 [ 105.0]	113,257		119,000
d	(　 ) 92,359	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	94,809	100 [ 80.9]	117,193		123,000
e	(　 ) 98,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,136	100 [ 83.9]	120,544		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

山形 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,581,344	4,423,389	15,157,955	13,158,700	1,999,255	（　0.9459） 1,891,095	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	35,681,038 円　　　　（　 71,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	220.00	Ｓ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	12.0 m x 38.2 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ～４Ｆ事務所を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的なものを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,838	499,488	5.0	2,497,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	80.0	176.00	2,185	384,560	4.0	1,538,240
							0.0	0
3～ 3	事務所	220.00	80.0	176.00	2,100	369,600	4.0	1,478,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	220.00	80.0	176.00	2,100	369,600	4.0	1,478,400
							0.0	0
～

計		880.00	80.0	704.00		1,623,248		6,992,480
								0

⑨年額支払賃料	1,623,248 円　×　12ヶ月　＝　 19,478,976 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 844,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,323,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,766,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,517,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,992,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,581,344 円　　　　（　 39,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｋ２５　　　　-6	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,838 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ３Ｋ０８　　　　-9	3,037 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,197
c	ＴＲ３Ｋ１５０１　　　　-1	2,695 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	2,790

山形 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,064,189 円	21,283,776　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 490,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,692,300 円	181,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,500 円	181,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,423,389 円　（　　　　　　 8,865 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,158,700 円（　　　　　 26,370 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,581,344 円
②総費用	4,423,389 円
③純収益　①－②	15,157,955 円
④建物等に帰属する純収益	13,158,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,999,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,891,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,681,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,500 円／㎡）