別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 山形 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央 印  TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市すげさわの丘１０番２ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、下水 蔵王 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山形市郊外の分譲住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蔵王駅北西方 4.9km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。郊外の住宅地におい ても一定程度需要が見られ、地価は強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の住宅地域で、特に郊外部の住宅地域の代替性が高く、主たる需要者はエンド ユーザー等である。近年、中心部の住宅地の需要は旺盛で、供給サイドも開発用地の取得に積極的であり、みはらしの 丘等の郊外部でも取引が多く見られ、資金力が低位な需要者の受け皿となっている。郊外部では土地は４００万円～１ ５００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はやや遠いものも含まれているが、規範性が高いものも採用しており、それぞれ適切な補正を施し、 それらを踏まえた規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に 着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、代表標準地からの検 討を踏まえ、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [103.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による雇用の悪化、経済活動の低下 は否めない。山形市の住宅着工は減少、人口 は減少、世帯数は増加している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％