別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 にかほ 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　武田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、銀行等が混在 する国道沿いの商業 地域 東18m国道 水道、ガス、下水 象潟 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な店舗が多い国道７号 沿いの路線商業地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 ＪＲ象潟駅南西方 330m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であり、現状を維持するものと予測する。地域は衰退傾向にあるが、周辺住宅地域の均衡か ら、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市及び隣接する由利本荘市の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は地元に地縁・血縁 のある個人事業者や地元企業が多い。国道沿いの路線商業地域であるが、低層店舗や併用住宅が混在する地域で、空店 舗も見られ、居宅としての利用も散見される。商圏人口の減少等により、繁華性が劣る当該地域への需要は少なく、規 模・形状等もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの商業地域であるが、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった 。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある事例から求められ市場性を反映した実証的かつ客観的な比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は主に繁華街・観光地に見ら れるが、商圏人口減少及び郊外型店舗への顧 客流出により、市内の既存商業地域の需要は 低迷している。 国道沿いの商業地域であるが、繁華性が低い 地域で、需要は少なく、地価は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％