別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 にかほ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦 印  TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市平沢字清水１２５番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 旅館、小売店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南西17m県道 水道、ガス、下水 仁賀保 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が施行され た駅前商業地域 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 ＪＲ仁賀保駅北西方 100m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。小規模店舗で構成される既存商業地域に 対する需要は低く、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市内の商業地域及び住商混在地域であり、特に仁賀保地区の既存商業地域との価格牽連性が強い 。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。商況の中心は沿道型店舗が多く見られる国道 ７号沿いの路線商業地域に移行しており、既存の駅前商業地域に対する需要は弱含んでいる。需要の中心価格帯は、商 業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗併用住宅が中心の旧来からの駅前商業地域であり、賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、 収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不 動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥 当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が県内不動産市場に及ぼす影響は商 業地、観光地が中心で、住宅地への影響は弱 く、堅調な需要が継続する地域も見られる。 商圏人口の減少、郊外の大型店への顧客流出 等を背景に、既存の商業地域に対する需要は 弱含みである。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％