別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 にかほ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦 印  TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市金浦字浜の田１６０番３ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 金浦 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に農地も見られ農家住宅 が混在する金浦地区北部の住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ金浦駅北西方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。集落地域的性格の強い住宅地域で発展性 に乏しく、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市内の住宅地域一円で、特に金浦地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内 居住者が中心であるが、集落地域的性格を有するため地縁者に限られる傾向がある。金浦地区は地縁的選好性が強く外 部からの需要が少ない地域であり、市街地外縁部の当地域では衰退傾向が目立つ。需要の中心価格帯は、不動産取引自 体が少なく画地規模も一様でないため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅に農家住宅が混在する住宅地域で、民間の賃貸住宅はなく賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に 反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [171.7] [101.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が県内不動産市場に及ぼす影響は商 業地、観光地が中心で、住宅地への影響は弱 く、堅調な需要が継続する地域も見られる。 市街地外縁部の集落地域的性格を有する既成 住宅地域であり、需要は弱く、不動産取引は 少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％