鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北秋田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２調北秋田Ｂ -302	北秋田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	Ｒ０２調北秋田Ｂ -301	北秋田市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	Ｒ０３公北秋田Ｅ -8	北秋田市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	Ｒ０３公北秋田Ｇ -4	北秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	4,914	100 [ 59.6]	8,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	8,410
b	(　 ) 2,539	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 52.9]	4,680	100 [ 56.8]	8,239		8,400
c	(　 ) 7,769	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	8,112	100 [ 97.7]	8,303		8,470
d	(　 ) 6,984	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	8,306	100 [ 103.1]	8,056		8,220
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -28.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400 円／㎡]

北秋田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		旧合川町地区は、人口減少傾向等から民間のアパート等の需要・供給はなく、賃貸市場が成立していない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北秋田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北秋田 -5

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

印

TEL.

鑑定評価額

2,490,000 円

１㎡当たりの価格

8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北秋田市下杉字狐森３７番９				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域	南西7.5m県道	水道、下水	合川 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 300 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、住宅の混在地域から住
宅地域へ移行している地域で
ある。

街

路

基準方位　北　　７
．５ｍ県道

交通

施設

合川駅南東方

550m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

宅地需要が乏しい中、背後の住宅地域との価格差が大きく、地価は今後も下落幅が大きい傾向を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は村落地区を除く旧合川町を中心とする北秋田市の住宅地域。需要者の中心は旧合川町に地縁的選好性を有
する居住者である。内陸線合川駅を中心に形成された旧町の市街地であるが、地域住民の高齢化や過疎化の進行ととも
に、不動産取引は殆ど見られない。取引があっても地域住民間の地縁、血縁関係に基づく相対取引が主で、市場を経由
した取引は少ない。取引が少ない状況下では、需要の中心となる価格帯は見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、賃貸需要を想定することが現実的でない。このため
、収益価格は試算しなかった。比準価格は広域的に隣接する旧鷹巣町の取引に依らざるを得なかったが、要因格差等は
適正に施されており、求められた価格は実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が認めら
れる比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北秋田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 10,200 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[101.0]

100
[119.8]

[102.0]
100

8,350

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,730 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

過疎化が進む中、令和２年９月に地元銀行の
合川支店が閉鎖され、旧合川町自体、経済的
地盤沈下が加速している。

合川駅前の商業地域に連続する県道沿いの地
域で、店舗等が混在している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北秋田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公北秋田Ｇ -2	北秋田市		更地	（　）	不整形	東4m市道、西4m、二方路		（都）１住居 (60,160)
b	Ｒ０３公北秋田Ｅ -5	北秋田市		底地	（　）	ほぼ整形	北東7.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	Ｒ０３公北秋田Ｅ -2	北秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7m市道、南東8.5m、南西4m、三方路		（都）２住居 (70,200)
d	Ｒ０３公北秋田Ｇ -1	北秋田市		建付地	（　）	長方形	東3.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,203	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	12,602	100 [ 150.4]	8,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	8,550
b	(　 4,616) 5,770	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	6,252	100 [ 78.2]	7,995		8,150
c	(　 ) 7,558	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	8,760	100 [ 104.9]	8,351		8,520
d	(　 ) 15,114	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	15,927	100 [ 190.0]	8,383		8,550
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400 円／㎡]

北秋田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		過疎化が進行している地域で、民間のアパート等への需要はなく、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ