別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北秋田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓 印  TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市米内沢字御嶽５０番７外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い川沿いの住宅地域 南西7m市道 水道、下水 米内沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模工場が混在し、隣接地 域には保育園が見られる米内 沢地区西方の集落地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 米内沢駅南西方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因は見られず、利用現況は現状を維持すると予測する。また、新型コロナウイルス感染症 の影響は少ないが、地域の衰退により需要も少ないため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鷹巣地区の中心市街地を除いた住宅地域全域で、とりわけ森吉地区を中心とした既成住宅地域との代替競 争関係が強い。主な需要者は付近住民や地縁・血縁関係者で他所からの転入者は少ない。米内沢中心部の阿仁川左岸に 在る疎らな住宅地域であり、当市中心市街地から遠隔な当地区は過疎・高齢化が進行する発展的要素に乏しい圏域で、 人口減少の趨勢に歯止めが利かず住宅地取引も極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な住宅地域であり、民間の賃貸住宅等は殆ど見られず、賃貸 市場が成立していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地から求められた規準価格を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [158.5] [102.0] 100 6,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である農林業の低迷に加え若年層を 中心とする人口流出や高齢化の進行が深刻化 しており、宅地需要は用途を問わず少ない。 郊外の既成住宅地域で地価水準も低廉化して いるが、人口減少等を背景に地域経済も縮小 しており、地価は依然下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％