鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潟上 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公潟上Ｐ -230	潟上市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		都計外
b	Ｒ０３公潟上Ｐ -240	潟上市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		都計外
c	Ｒ０２調潟上Ｌ -241	潟上市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		都計外
d	Ｒ０２公潟上Ｔ -214	潟上市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、南西2m、角地		都計外
e	Ｒ０１調潟上Ｌ -202	潟上市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6.6m市道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,254	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	9,761	100 [ 85.0]	11,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	11,600
b	(　 ) 9,396	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	8,985	100 [ 85.8]	10,472		10,600
c	(　 ) 11,690	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	11,181	100 [ 90.2]	12,396		12,500
d	(　 ) 8,549	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	8,198	100 [ 74.3]	11,034		11,100
e	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 94.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	13,954	100 [ 112.2]	12,437		12,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700 円／㎡]

潟上 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例を収集できず、素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,820,450	548,085	2,272,365	2,237,920	34,445	（　0.9692） 33,384	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	681,306 円　　　　（　 2,840 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潟上 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	Ｗ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
都計外	％	％	％	240 ㎡	14.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約４９㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場５台を配置

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.65	90.8	97.72	1,203	117,557	1.0	117,557
							1.0	117,557
2～ 2	住宅	107.65	90.8	97.72	1,227	119,902	1.0	119,902
							1.0	119,902
～

～

～

計		215.30	90.8	195.44		237,459		237,459
								237,459

⑨年額支払賃料	237,459 円　×　12ヶ月　＝　 2,849,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,849,508 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 207,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,761,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,459 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,459 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,820,450 円　　　　（　 11,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）潟上Ｐ　　　　-2	937 ( 937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）男鹿Ｅ　　　　-2	1,522 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,359
c	Ｒ０２公（賃）潟上Ｔ　　　　-1	1,042 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	1,208

潟上 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,085 円	2,969,508　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	85,200 円	28,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,085 円　（　　　　　　 2,284 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,237,920 円（　　　　　 9,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,820,450 円
②総費用	548,085 円
③純収益　①－②	2,272,365 円
④建物等に帰属する純収益	2,237,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 681,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,840 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
潟上 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潟上 -3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　千田　幸紀

印

TEL.

鑑定評価額

2,810,000 円

１㎡当たりの価格

11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潟上市天王字上江川４７番１６５０				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		都計外（その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	北東6m市道	水道、下水	二田 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

二田駅圏域の住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ二田駅東方

550m

法令

規制

都計外

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測する。住宅需要の中心は追分地区の新興住宅地で
、秋田市より離れた当地域に対する需要は弱く、今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,650 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、潟上市を中心に隣接市を含む住宅地域全域。需要者は同地区内の居住者及び当該地区出身者等地縁性を
有するものが中心。住宅需要の中心は追分地域の新興住宅地域で、当地域を含め全体的には過疎化の影響から住宅需要
は低迷している。土地は８０坪程度で３００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心価格帯である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

いくらかアパートは見られる地域であるが、現在は新規建築は少なく、過疎化などから空室等が見られる供給過剰の中
で、土地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいこともあり、収益価格は低位に試算されたと考える。快
適性を重視し、大部分が自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との
検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　潟上 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[143.0]

[101.0]
100

11,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の宅地開発が盛んな一部の地域を除き、
過疎化等の影響から土地需要は依然として少
ない状況である。

旧天王町の中心として発展したが、近年は、
庁舎移転や住宅需要の追分地域へ集中など、
求心力が弱まり、住宅需要は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

潟上 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０１調潟上Ｌ -235	潟上市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		都計外
b	Ｒ０３公潟上Ｐ -240	潟上市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		都計外
c	Ｒ０３公潟上Ｐ -230	潟上市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		都計外
d	Ｒ０２調潟上Ｌ -241	潟上市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		都計外
e	Ｒ０２調潟上Ｌ -233	潟上市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,795	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	13,646	100 [ 115.0]	11,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	12,000
b	(　 ) 9,396	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	8,995	100 [ 81.6]	11,023		11,100
c	(　 ) 10,254	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	9,761	100 [ 80.0]	12,201		12,300
d	(　 ) 11,690	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	11,204	100 [ 95.0]	11,794		11,900
e	(　 ) 9,505	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,258	100 [ 82.4]	11,235		11,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700 円／㎡]

潟上 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,701,469	521,720	2,179,749	2,135,480	44,269	（　0.9692） 42,906	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	875,633 円　　　　（　 3,650 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潟上 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
都計外	％	％	％	240 ㎡	14.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸４戸×２ＬＤＫ（専有面積約４７㎡）のアパートで、平置駐車４台を想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.34	90.5	94.40	1,176	111,000	1.0	111,000
							1.0	111,000
2～ 2	住宅	104.34	90.5	94.40	1,197	113,000	1.0	113,000
							1.0	113,000
～

～

～

計		208.68	90.5	188.80		224,000		224,000
								224,000

⑨年額支払賃料	224,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,688,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 139,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,644,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,701,469 円　　　　（　 11,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）潟上Ｐ　　　　-2	937 ( 937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,176 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）潟上Ｐ　　　　-1	1,096 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,243
c	Ｒ０２公（賃）潟上Ｔ　　　　-5	921 ( 921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,193

潟上 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,500 円	27,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,520 円	2,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,700 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,720 円　（　　　　　　 2,174 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,135,480 円（　　　　　 8,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,701,469 円
②総費用	521,720 円
③純収益　①－②	2,179,749 円
④建物等に帰属する純収益	2,135,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 875,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,650 円／㎡）