鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

由利本荘 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２調由利本荘Ｅ -29	由利本荘市		更地	（　）	正方形	西4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -5	由利本荘市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	Ｒ０２公由利本荘Ｊ -3	由利本荘市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		（都）１低専風致地区 (40,60)
d	Ｒ０３公由利本荘Ｔ -6	由利本荘市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		（都）２低専 (60,80)
e	Ｒ０３公由利本荘Ｔ -19	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,169	100 [ 94.1]	25,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 25,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	25,223	100 [ 101.0]	24,973		25,000
c	(　 ) 22,649	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	22,693	100 [ 90.2]	25,159		25,200
d	(　 ) 29,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,407	100 [ 111.6]	25,454		25,500
e	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,369	100 [ 111.6]	26,316		26,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

由利本荘 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,563,807	496,783	2,067,024	1,954,240	112,784	（　0.9692） 109,310	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,230,816 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.20	Ｗ2	200.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	6.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ（専有面積約３６㎡×４室）、平置駐車場２台の共同住宅を想定。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

階段、廊下等共用部分を有効面積から除外。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.20	72.7	72.87	1,425	103,840	1.0	103,840
							1.0	103,840
2～ 2	住宅	100.20	72.7	72.87	1,460	106,390	1.0	106,390
							1.0	106,390
～

～

～

計		200.40	72.7	145.74		210,230		210,230
								210,230

⑨年額支払賃料	210,230 円　×　12ヶ月　＝　 2,522,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,522,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,510,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,563,807 円　　　　（　 14,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）由利Ｔ　　　　-11	1,385 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）由利Ｔ　　　　-2	1,332 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,430
c	Ｒ０３公（賃）由利Ｔ　　　　-4	1,243 ( 1,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,544

由利本荘 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,283 円	2,642,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,000 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	74,400 円	24,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,783 円　（　　　　　　 2,823 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 200.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,954,240 円（　　　　　 11,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,563,807 円
②総費用	496,783 円
③純収益　①－②	2,067,024 円
④建物等に帰属する純収益	1,954,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	109,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,230,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
由利本荘 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

由利本荘 -2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　充

印

TEL.

鑑定評価額

4,490,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	由利本荘市後町４２番１				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に小売店舗が混在する既成住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	羽後本荘 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧本荘市街地に形成された間
口狭小、奥行長大な画地が多
い住宅地域

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ羽後本荘駅北西方

1.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既に熟成した既成住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。旧来からの住宅地域で発展する可能性
は低いが、中心部の地価動向の影響から今後地価は安定的になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、旧本荘市内の住宅地域で、特に中心部の既成住宅地域と代替性が認められる。主たる需要者は、
旧本荘市内に地縁性を有する個人等の一次取得者である。中心部に位置するため利便性は良好であるが、間口狭小、奥
行長大な画地が多いため、市場における選好性にやや難がある。中心価格帯は、２００㎡程度の土地であれば４５０～
５５０万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば２０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い
価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地等との検討を踏まえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　由利本荘 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,600 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[103.0]

100
[ 81.8]

[100.0]
100

25,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は限定的であるが、人口減
少等による潜在的な需要の弱さが、下落基調
を継続的なものにしている。

中心部の地価は概ね横ばい傾向にあるが、当
地域のような短冊型地割に対する需要はやや
弱く、幅は小さいながらも下落している。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

由利本荘 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２調由利本荘Ｅ -9	由利本荘市		貸家建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）商業地区計画等 (90,300)
b	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -22	由利本荘市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０２調由利本荘Ｅ -4	由利本荘市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		（都）２住居 (60,160)
d	Ｒ０３公由利本荘Ｔ -22	由利本荘市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、東3m、二方路		（都）近商 (90,200)
e	Ｒ０３公由利本荘Ｔ -18	由利本荘市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,934	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	25,727	100 [ 100.8]	25,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,500
b	(　 ) 34,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	28,073	100 [ 110.2]	25,475		25,500
c	(　 ) 25,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.8]	29,952	100 [ 117.1]	25,578		25,600
d	(　 ) 24,268	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,768	100 [ 97.6]	24,352		24,400
e	(　 ) 30,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,343	100 [ 114.5]	26,500		26,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

由利本荘 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域にあるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,533,787	489,324	2,044,463	1,922,720	121,743	（　0.9692） 117,993	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,408,020 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	6.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（約３７㎡）４戸、駐車場２台の共同住宅を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

内階段・廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.09	80.2	73.08	1,426	104,212	1.0	104,212
							1.0	104,212
2～ 2	住宅	91.09	80.2	73.08	1,469	107,355	1.0	107,355
							1.0	107,355
～

～

～

計		182.18	80.2	146.16		211,567		211,567
								211,567

⑨年額支払賃料	211,567 円　×　12ヶ月　＝　 2,538,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,538,804 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 130,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,480,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,567 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,567 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,533,787 円　　　　（　 14,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）由利Ｔ　　　　-5	1,321 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,458 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２調（賃）由利Ｔ　　　　-2	1,179 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,474
c	Ｒ０２公（賃）由利Ｔ　　　　-1	1,531 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	1,501

由利本荘 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	24,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,324 円	2,610,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,000 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	24,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 489,324 円　（　　　　　　 2,780 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,922,720 円（　　　　　 10,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,533,787 円
②総費用	489,324 円
③純収益　①－②	2,044,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,922,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	121,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,408,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）