別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 男鹿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀 印  TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船越字内子１番１２９ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 船越 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種利便施設に比較的近い住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ船越駅南西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で、当分は現状利用のままと予測。人口減や地域経済の低迷から市内の住宅需要は弱いが、当 地域は、利便性に優れた住宅地域で、住宅選好性は市内では高いため、地価は徐々に安定傾向に向かうと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は男鹿市及び潟上市天王地区の住宅地域全域。需要者は市内に居住もしくは通勤する一次取得者層が中心。 市内全体が過疎化のため全般的な住宅需要は低迷していることから、当地域も幾分弱いが、利便施設に近く、住宅品等 も良好であるため、市内では比較的安定した住宅需要が見られる。土地は４００～５００万円程度、新築戸建住宅は２ ，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で新規のアパート建築も見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。 自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代 表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　男鹿 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [ 64.4] [101.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 男鹿市の過疎化は県平均より大きい中、住商 の集積が進む船越地区以外は、地域の衰退傾 向が著しい状況である。 過疎化から需要層の絶対数が少ないため旺盛 な住宅需要はないが、市内の他の地域より住 宅選好性は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％