鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大館 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２調大館Ｋ -14	大館市		建付地	（　）	不整形	南西18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０２公大館Ｍ -18	大館市		更地	（　）	不整形	北東16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０２公大館Ｋ -2	大館市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ０３公大館Ｂ -27	大館市		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,702	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	21,760	100 [ 97.0]	22,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 14,318	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 61.8]	21,987	100 [ 97.0]	22,667		22,700
c	(　 ) 20,115	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	23,887	100 [ 104.9]	22,771		22,800
d	(　 ) 24,268	100 [ 150.0]	[ 98.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 88.3]	24,015	100 [ 102.0]	23,544		23,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	買進み	％／月 -0.25	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600 円／㎡]

大館 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,295,626	1,349,466	4,946,160	4,533,480	412,680	（　0.9421） 388,786	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,199,741 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	190.46	Ｓ2	380.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	13.0 m x 44.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定した。需要がないので２階建の小規模建物を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.46	95.8	182.38	1,696	309,316	1.0	309,316
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.46	94.8	180.52	1,513	273,127	1.0	273,127
							0.0	0
～

～

～

計		380.92	95.3	362.90		582,443		582,443
								0

⑨年額支払賃料	582,443 円　×　12ヶ月　＝　 6,989,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,989,316 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 698,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,290,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,443 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,295,626 円　　　　（　 10,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ２９公（賃）大館Ｂ　　　　-4	1,467 ( 1,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,697 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ２９公（賃）大館Ｂ　　　　-3	1,801 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,649
c	Ｒ０３公（賃）大館Ｒ　　　　-1	1,183 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	1,730

大館 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	58,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,466 円	6,989,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,900 円	58,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,349,466 円　（　　　　　　 2,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 380.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,533,480 円（　　　　　 7,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,295,626 円
②総費用	1,349,466 円
③純収益　①－②	4,946,160 円
④建物等に帰属する純収益	4,533,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,199,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大館 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大館 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　堀　範子

印

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大館市字大町２８番１外				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3.5	店舗Ｓ3	各種の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	西22m市道	水道、下水	大館 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和年代には、周辺の商店街
と共に多くの顧客を集めて活
況を呈していた商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ大館駅　南方

2.2km

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商圏人口の減少や販売経路の多様化等により、実店舗やテナント需要は低迷している。ランドマークであった百
貨店の解体や空店舗の増加により店舗の連たん性が失われる状況が続いており、商況の回復は困難と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧大館市内の商業地域である。主たる需要者は、大館市を拠点とする法人又は地縁性を有する個人事業者
等である。かつては大館市の中心商業地域であったが、今では集客力を有する商業施設がない当該地域への新規出店等
は少なく、需要も弱い。需要の中心となる価格帯については取引が少なく、また、画地規模も様々であることから、把
握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部、貸店舗、事務所等も見られるが、老朽化したビルが多いためテナント需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたもので
あり、要因比較も適切に行われており、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大館市では人口減少が進む中、さらなる市街
地の拡大は原則として行わず、中心市街地の
既存ストックを活用する方針を表明している
。

商圏人口の減少や郊外型商業施設との競合に
よる顧客流出により衰退傾向が顕著である。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大館 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公大館Ｋ -2	大館市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公大館Ｍ -18	大館市		更地	（　）	不整形	北東16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０２調大館Ｋ -14	大館市		建付地	（　）	不整形	南西18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０３公大館Ｂ -35	大館市		更地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		（都）１住居土砂災警特別区域土砂災害警戒区域 (60,200)
e	Ｒ０３公大館Ｂ -2	大館市		貸家建付地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,115	100 [ 100.0]	[ 90.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	21,393	100 [ 94.1]	22,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,700
b	(　 ) 14,318	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	20,627	100 [ 91.2]	22,617		22,600
c	(　 ) 20,702	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	21,681	100 [ 95.0]	22,822		22,800
d	(　 ) 20,400	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	21,086	100 [ 88.2]	23,907		23,900
e	(　 ) 14,397	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.4]	21,513	100 [ 84.6]	25,429		25,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.48	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

大館 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,995,243	1,295,555	4,699,688	4,308,960	390,728	（　0.9438） 368,769	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	6,829,056 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	188.80	Ｓ2	377.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	13.0 m x 44.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、駐車場８台の店舗・事務所を想定。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.80	96.4	181.97	1,597	290,606	2.0	581,212
							0.0	0
2～ 2	事務所	188.80	91.1	172.04	1,300	223,652	2.0	447,304
							0.0	0
～

～

～

計		377.60	93.8	354.01		514,258		1,028,516
								0

⑨年額支払賃料	514,258 円　×　12ヶ月　＝　 6,171,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,171,096 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 665,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,985,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,028,516 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,995,243 円　　　　（　 10,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２調（賃）大館Ｋ　　　　-1	1,378 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）大館Ｒ　　　　-1	1,183 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,643
c	Ｒ０３公（賃）大館Ｂ　　　　-2	1,165 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,438

大館 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,555 円	6,651,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,700 円	56,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,295,555 円　（　　　　　　 2,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,308,960 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,995,243 円
②総費用	1,295,555 円
③純収益　①－②	4,699,688 円
④建物等に帰属する純収益	4,308,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	368,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,829,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）