別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 能代 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜 印  TEL.

鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市字下野１３番８外 ②地積 　(㎡) 2,350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｗ2 郊外型店舗、営業所 等が建ち並ぶ路線商 業地域 南西22m国道 水道、下水 東能代 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   950 ｍ、西   320 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  54.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 南東方郊外にあって、県内有 数の幹線道路である国道７号 沿いの地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ東能代駅西方 3.2km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県内有数の国道沿いであるが、同一路線上には複数の商業集積が見られ競合関係にある。また今後、能代東ＩＣ 付近に建設中の大型店がどう影響するか注目される。地価は、商業地需要の少なさから今暫く下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市内の商業地域であり、特に主要道路沿いとの代替性が高い。需要者は主に沿道型商業施設を展開す る県内外の法人である。商業集積が進んだ国道沿いであるが、既に複数の商業集積地が存在し出揃った感がある。また 、同一路線先のＩＣ近くに大型店が建設中であり、今後どう影響するか注目されている。なお、同市における商業地取 引は依然少なく、また路線商業地域のため用途や規模にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内の路線商業地域は自用の店舗が中心で、かつ業種による建物の規模構造も様々であり、賃貸市場の熟成度が低く適 正な賃料水準の把握は困難なため収益価格は試算できなかった。比準価格は、主要道路沿いの事例を中心に採用し、複 数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、 代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の空洞化に対し、国道沿いは商業集 積が進み活況だが、商圏人口の減少や地域経 済の低迷等のもとで、商業地の取引は依然少 ない状況にある。 能代市にあっては商況が活発な国道沿い路線 商業地域であるが、市域における商業地需要 の少なさやコロナ禍のもとで、地価下落は否 めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％