別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 能代 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓 印  TEL.

鑑定評価額 2,020,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市二ツ井町字下野４４番６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m市道 水道 二ツ井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 能代市二ツ井庁舎、スーパー 等に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ二ツ井駅南方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因は見られず、利用現況は現状を維持すると予測する。また、新型コロナウイルス感染症 の影響は少ないが、高齢化や人口減少等により需要も少ないため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市二ツ井地区の農家集落地域を除いた住宅地域、商住混在地域等広範囲に及ぶ。主な需要者は付近住 民や地縁・血縁関係者が中心で他所からの転入者は少ない。文教施設やスーパー等を徒歩圏に擁し、住環境に恵まれた 地域であるが、狭隘な道路構成で発展的要素に乏しいため需要は停滞している。さらに人口減少を背景に住宅地取引も 極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な住宅地域であり、民間の賃貸住宅等は殆ど見られず、賃貸 市場が熟成していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地から求められた規準価格を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [103.0] 100 9,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である農林業が低迷し、若年層を中 心とする人口流出や高齢化の進行が深刻化し ており、需要は低迷している。 利便施設との接近性に優れた地域であるが、 人口減少等を背景に地域経済も縮小しており 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％