鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｋ -27	秋田市		更地	（　）	不整形	東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３公秋田Ｍ -6	秋田市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	Ｒ０３公秋田Ｒ -28	秋田市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０２調秋田Ｒ -29	秋田市		更地	（　）	不整形	南14m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０２調秋田Ｔ -9	秋田市		建付地	（　）	台形	北22m県道、西7.8m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,497	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,311	100 [ 111.2]	47,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 57,143	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,114	100 [ 107.4]	54,110		54,100
c	(　 ) 48,000	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,584	100 [ 112.2]	44,193		44,200
d	(　 ) 57,065	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	58,150	100 [ 110.2]	52,768		52,800
e	(　 ) 49,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,579	100 [ 92.0]	51,716		51,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

秋田 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,745,794	2,148,700	7,597,094	5,760,770	1,836,324	（　0.9438） 1,733,123	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	32,094,870 円　　　　（　 35,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	264.00	Ｓ2	528.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	898 ㎡	19.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に１７台分の平面駐車場を備えた１階をフロア貸の店舗、２階を部分貸の事務所とする建物を想定した。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.00	96.2	254.00	1,850	470,000	2.0	940,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	264.00	88.6	234.00	1,550	363,000	2.0	726,000
							0.0	0
～

～

～

計		528.00	92.4	488.00		833,000		1,666,000
								0

⑨年額支払賃料	833,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,996,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 488.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 816,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,996,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 816,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,081,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,730,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,666,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,745,794 円　　　　（　 10,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,204 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｍ　　　　-12	2,017 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,834
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｆ　　　　-3	1,468 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,627

秋田 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,500 円	76,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	540,600 円	10,812,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 730,500 円	76,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,148,700 円　（　　　　　　 2,393 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,760,770 円（　　　　　 6,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,745,794 円
②総費用	2,148,700 円
③純収益　①－②	7,597,094 円
④建物等に帰属する純収益	5,760,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,836,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,733,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,094,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
秋田 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-20

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　大河　康隆

印

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市泉字登木２２７番１外				②地積　(㎡)	898 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	事務所、店舗、倉庫が混在する沿道商業地域	南30m県道	水道、下水	秋田 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 300 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

倉庫から店舗事務所等への転
換が進んでいる路線商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

4.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫から店舗事務所等への建替えがさらに進み、路線商業地域として発展していくと予測。将来の地価動向は予
測困難。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市中心部の商業地域であるが、泉地区を中心とする幹線街路沿線の商業地域と代替競争関係
が強い。需要者の中心は、県外資本及び地元企業等である。最近の経済状況を反映し、路線商業地等に対する需要は回
復傾向にある。商業地の取引規模は、業種等により多様で、需要の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の沿道施設等が大半を占める路線商業地域であるため、民間商業施設の賃貸事例が少なく、収集可能な賃貸事例に
も限界があるため、収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試
算価格で、市場価格を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.0]

[100.0]
100

48,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税により個人消費が減退するなか、
コロナ禍により経済活動は停滞している。顧
客誘因施設の多い路線商業地域に対する需要
は旺盛である。

顧客誘因施設の少ない路線商業地域で、需要
の見込める価格帯にあり、地価は横ばい傾向
にある。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｍ -31	秋田市		更地	（　）	長方形	東18m市道、北6m、角地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０３公秋田Ｍ -20	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	西18m市道、北5m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ｒ０２調秋田Ｐ -21	秋田市		更地	（　）	長方形	南6m未舗装私道、北18m、二方路		１住居 (70,200)
d	Ｒ０２調秋田Ｔ -10	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０２調秋田Ｐ -10	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,454	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	58,762	100 [ 119.0]	49,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 ) 48,472	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 92.7]	55,537	100 [ 113.0]	49,148		49,100
c	(　 ) 48,437	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	55,533	100 [ 111.9]	49,627		49,600
d	(　 ) 24,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.8]	39,519	100 [ 79.5]	49,709		49,700
e	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,760	100 [ 126.7]	49,534		49,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

秋田 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,778,917	1,944,063	6,834,854	5,071,900	1,762,954	（　0.9438） 1,663,876	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	30,812,519 円　　　　（　 34,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	245.94	Ｓ2	464.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	898 ㎡	19.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２階は部分貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

内階段、内廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	218.62	96.9	211.78	1,912	404,923	2.0	809,846
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.94	92.9	228.55	1,530	349,682	2.0	699,364
							0.0	0
～

～

～

計		464.56	94.8	440.33		754,605		1,509,210
								0

⑨年額支払賃料	754,605 円　×　12ヶ月　＝　 9,055,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 19 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 684,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,055,260 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 684,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 973,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,765,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,509,210 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,778,917 円　　　　（　 9,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,204 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,915 円/㎡　月額支払賃料（　 1,912 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｍ　　　　-12	2,017 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,921
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｆ　　　　-3	1,468 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,908

秋田 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,000 円	67,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	486,963 円	9,739,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,200 円	67,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,944,063 円　（　　　　　　 2,165 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 464.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,071,900 円（　　　　　 5,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,778,917 円
②総費用	1,944,063 円
③純収益　①－②	6,834,854 円
④建物等に帰属する純収益	5,071,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,663,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,812,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,300 円／㎡）