鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｋ -28	秋田市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０２調秋田Ｒ -22	秋田市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業地区計画等都市計画道路 (90,400)
c	Ｒ０３公秋田Ｊ -32	秋田市		建付地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０３公秋田Ｋ -21	秋田市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０３公秋田Ｋ -26	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,239	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,043	100 [ 78.4]	61,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,300
b	(　 ) 51,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,808	100 [ 88.2]	64,408		64,400
c	(　 ) 59,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	60,411	100 [ 95.9]	62,994		63,000
d	(　 ) 39,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	41,920	100 [ 67.3]	62,288		62,300
e	(　 ) 44,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,526	100 [ 70.8]	62,890		62,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	業者取得	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	業者取得	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,700 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,555,665	2,578,860	8,976,805	7,350,470	1,626,335	（　0.9715） 1,579,984	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	29,258,963 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等建築協定	90 ％	400 ％	400 ％	675 ㎡	15.0 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階に部分貸しの店舗を想定した。平置駐車場１２台を配置。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段・内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	88.5	287.50	1,796	516,350	3.0	1,549,050
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	88.5	287.50	1,500	431,250	3.0	1,293,750
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	88.5	575.00		947,600		2,842,800
								0

⑨年額支払賃料	947,600 円　×　12ヶ月　＝　 11,371,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,371,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,281,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,530,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,842,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,555,665 円　　　　（　 17,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｍ　　　　-12	2,017 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,632 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,040
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｒ　　　　-6	1,435 ( 1,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,794

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	485,500 円	97,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	640,560 円	12,811,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 932,100 円	97,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,578,860 円　（　　　　　　 3,821 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,350,470 円（　　　　　 10,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,555,665 円
②総費用	2,578,860 円
③純収益　①－②	8,976,805 円
④建物等に帰属する純収益	7,350,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,626,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,579,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,258,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
秋田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-13

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　白沢　啓

印

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市保戸野通町６３番１外｢保戸野通町５－３１｣				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等建築協定 (90,400)
	1:3	銀行Ｓ3	各種店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南21m県道	水道、ガス、下水	秋田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 690 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「通町商店街」と呼称される
、店舗及び街路が整然と配置
された商業地域

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。また、今のところ新型コロナウイ
ルス感染症の影響は少ないが、長期化の懸念や先行き不透明感から地価は下落基調に転じる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部及び周辺の路線商業地域を含む商業地域である。主な需要者は当該地域に地縁的選好性のあ
る個人事業者や県内企業が中心である。久保田城下の商人町として栄えた商店街で、地区計画等により良好な街並みが
維持されており、人通りはやや少ないが「通町商店街」の知名度は相応に高く顧客吸引力も比較的高い。業種等により
画地規模が様々で、個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、規模・構造等の個別性が強い低層店舗が中心で軟調な家賃相場により、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標
準地から求められた規準価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

61,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で実体経済は疲弊しつつあ
るが、現時点で商業地価格への影響は繁華街
を除き実感できず、目下のところは軽微とみ
られる。

格別の変動要因はないが、整理されたファサ
ードが維持されている商業地域であり、需給
は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｊ -32	秋田市		建付地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０３公秋田Ｋ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０２調秋田Ｏ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	南9.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０２調秋田Ｒ -20	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	60,411	100 [ 94.9]	63,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,700
b	(　 ) 31,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	51,857	100 [ 82.9]	62,554		62,600
c	(　 ) 59,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	55,550	100 [ 88.3]	62,911		62,900
d	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,651	100 [ 99.3]	62,086		62,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,900 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,874,519	2,629,700	9,244,819	7,501,870	1,742,949	（　0.9438） 1,644,995	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	30,462,870 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等建築協定	90 ％	400 ％	400 ％	675 ㎡	15.0 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に１０台分の平面駐車場を備えた部分貸しの２階建て店舗を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	84.3	274.00	1,985	544,000	3.0	1,632,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	87.7	285.00	1,588	453,000	3.0	1,359,000
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	86.0	559.00		997,000		2,991,000
								0

⑨年額支払賃料	997,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,964,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,964,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,316,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,847,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,991,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,874,519 円　　　　（　 17,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,632 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｎ　　　　-2	2,002 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	2,150
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｐ　　　　-10	2,187 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,103

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,500 円	99,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	658,200 円	13,164,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 951,300 円	99,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	99,100 円	99,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,100 円	99,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,629,700 円　（　　　　　　 3,896 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,501,870 円（　　　　　 11,114 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,874,519 円
②総費用	2,629,700 円
③純収益　①－②	9,244,819 円
④建物等に帰属する純収益	7,501,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,742,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,644,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,462,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）