別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 秋田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -25 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　相馬　完 印  TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市新屋北浜町１７８番１２６ ｢新屋北浜町７－９｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 秋田 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   140 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 勝平山風致地区（第３種）の 指定がある閑静な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ秋田駅　南西方 6.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した地域であり、利用状況は当面現状を維持する。イージス・アショアの整備計画中止で周辺地域に好影響 が及んで、相対的な割安感が生じているため、地価は概ね横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市南西部の住宅地域。主な需要者は新屋・茨島・牛島地区等に地縁的選好性を有する一次取得者であ る。市内の住宅需要は中心部回帰傾向が強まる中、新屋北部地区は小規模ながら宅地分譲が未だ見られ、土地は２００ ㎡程度で５００万円台、新築の戸建住宅は２０００万円台前半までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、法規制の点において、経済合理性にかなう賃貸住宅の経営が困難と認められ、自己使用目的 の居住物件が多い地域であるため、収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引が支配的であることから、取引の 実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で悪化している が、低金利を反映し、世帯数が増加している 地域の住宅地需要は堅調である。 近接する陸上自衛隊新屋演習場へのイージス ・アショア導入計画の中止により、相対的割 安感が生じている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％