別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 女川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町女川２丁目８番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗 Ｗ2 店舗、飲食店、金融 機関等が集まる駅前 商業地域 西19m町道 水道、下水 女川 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 されたＪＲ女川駅前の商業地 域 街 路 １９ｍ町道 交通 施設 女川駅南東方 200m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 震災後に整備された駅前商業地域である。町役場近くに金融機関、小売店舗等が集積しており、今後の発展が期 待されるが、町全体の人口減少が続いた場合、地価が下落基調に転じる可能性がある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は女川町各所に形成された商業地域及び商住混在地域。需要者は地縁性を有する個人事業者、中小法人がほ とんどである。震災後に土地区画整理事業により整備された駅前商業地域においては、小売店舗や飲食店、金融機関や 町役場新庁舎が集まり、繁華性の向上が認められる。今後はコロナ禍の影響による先行き不透明感から、不動産市況低 迷の長期化が懸念される。不動産取引はほとんどなく、取引の中心となる価格帯は現在見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、飲食店、金融機関等が集まる駅前商業地域であるが、出店形態は自用が中心であり、賃貸市場が成立していない ため、収益還元法は適用できない。取引も自己使用目的が支配的であることから、市場性を反映した実証的な比準価格 を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　女川（県） 5-1             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ女川駅を中心に役場や病院、商業施設が 集積するコンパクトシティ化が進む中で、旧 来からの国道沿い商業地域等との格差拡大の 傾向が伺える。 令和２年８月に町役場近くに小中学校新校舎 が完成し、隣接地域では令和３年２月に消防 署新庁舎が完成予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％