鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮城美里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０１０ -1034	遠田郡美里町		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１１１０６０ -1030	遠田郡美里町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２１１１０６０ -1031	遠田郡美里町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２１１１０６０ -1026	遠田郡美里町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m町道、北4m、角地		（都）準工 (70,200)
e	２１１１０６０ -1025	遠田郡美里町		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,036	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,258	100 [ 99.4]	23,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 20,063	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,447	100 [ 83.0]	23,430		23,400
c	(　 ) 20,103	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 92.0]	100 [ 101.0]	21,267	100 [ 90.5]	23,499		23,500
d	(　 ) 16,292	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	15,524	100 [ 67.1]	23,136		23,100
e	(　 ) 13,748	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	13,476	100 [ 57.5]	23,437		23,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400 円／㎡]

宮城美里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,768,515	1,691,532	7,076,983	6,739,920	337,063	（　0.9665） 325,771	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,648,388 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城美里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付事務所	253.39	ＬＳ2	506.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	25.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅６部屋（平均専有面積約４２㎡）とする店舗付住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	253.39	100.0	253.39	1,513	383,379	3.0	1,150,137
							0.0	0
2～ 2	住宅	253.39	100.0	253.39	1,469	372,230	1.0	372,230
							0.0	0
～

～

～

計		506.78	100.0	506.78		755,609		1,522,367
								0

⑨年額支払賃料	755,609 円　×　12ヶ月　＝　 9,067,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 506.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,067,308 円　　×　　 5.7 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.7 ％　＝　　 529,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,754,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,522,367 円　×　　 94.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,768,515 円　　　　（　 16,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０８２　　　　-1	1,572 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,469 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１１２２　　　　-32	1,668 ( 1,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城美里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,400 円	85,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	371,332 円	9,283,308　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 680,800 円	85,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	170,200 円	85,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,691,532 円　（　　　　　　 3,198 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,100,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 506.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,739,920 円（　　　　　 12,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,768,515 円
②総費用	1,691,532 円
③純収益　①－②	7,076,983 円
④建物等に帰属する純収益	6,739,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,648,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宮城美里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城美里 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　平尾　光拡

印

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	台形 1:1	店舗兼事務所Ｓ2	小売店舗、飲食店、旅館等が多い駅前の商業地域	南34m県道	水道、下水	小牛田 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

小牛田駅前の商業地域

街

路

３４ｍ県道

交通

施設

小牛田駅西方

100m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の大型店舗への顧客流出等により商況が低迷している駅前商業地である。町の人口は減少傾向にあり、今後
も衰退傾向が続くと予測する。土地需要は弱く、地価は下落基調である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は美里町及び周辺市町村の商業地域、商住混在地域一円で、需要者の中心は自己使用の店舗兼住宅地として
取得しようとする個人事業者等である。町の商業中心はロードサイドの大型店であり、人口減少のなか、小牛田駅前の
既存商業地の繁華性は低迷しており、地域は衰退傾向にある。取引は少なく、位置、規模、形状等の個別性が強いため
、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引価格等を重視して購入の意思決定を行う傾
向が強く、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は、土地に帰属
する純収益を把握し求めたものであるが、収益目的の需要は少なく、規範性は低い。よって、比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大衡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.4]

[100.0]
100

23,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

美里町の人口は減少傾向にあり、世帯数は増
加傾向にあるが、高齢化が進んでいる。駅東
等の一部を除いて需要は弱含みである。

大型店舗への顧客流出等で衰退傾向が続いて
いる。土地需要は弱く、地価は下落基調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -20.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城美里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０１０ -1034	遠田郡美里町		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１１１１２０ -48	遠田郡美里町		更地	（　）	ほぼ長方形	北33m町道、東21m、南4m、三方路		（都）１住居地区計画等 (60,200)
c	２１１１０６０ -1026	遠田郡美里町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m町道、北4m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２１１１０２０ -9	遠田郡美里町		更地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,036	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,699	100 [ 100.3]	23,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,600
b	(　 ) 21,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,449	100 [ 89.3]	22,899		22,900
c	(　 ) 16,292	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,829	100 [ 68.4]	23,142		23,100
d	(　 ) 12,960	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	18,366	100 [ 74.3]	24,719		24,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,400 円／㎡]

宮城美里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,941,109	1,896,331	7,044,778	6,750,240	294,538	（　0.9692） 285,466	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,825,837 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城美里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	253.39	ＬＳ2	506.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	25.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し又は部分貸しの店舗、２階は共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約４２㎡）、平面式駐車場６台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	253.39	100.0	253.39	1,563	396,049	3.0	1,188,147
							0.0	0
2～ 2	住宅	253.39	100.0	253.39	1,489	377,298	1.0	377,298
							0.0	0
～

～

～

計		506.78	100.0	506.78		773,347		1,565,445
								0

⑨年額支払賃料	773,347 円　×　12ヶ月　＝　 9,280,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 506.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,280,164 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 569,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,926,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,565,445 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,941,109 円　　　　（　 16,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１２２　　　　-31	929 ( 929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,489 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１１２２　　　　-32	1,668 ( 1,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城美里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	344,400 円	86,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	664,731 円	9,496,164　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 688,800 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,896,331 円　（　　　　　　 3,585 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 506.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0784	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,750,240 円（　　　　　 12,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,941,109 円
②総費用	1,896,331 円
③純収益　①－②	7,044,778 円
④建物等に帰属する純収益	6,750,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,825,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）