別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 涌谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男 印  TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字柳町２９番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、医院等が混在 する町中心部の住宅 地域 南西5.5m町道 水道、下水 涌谷 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 涌谷町中心部に位置する旧来 からの住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 涌谷駅北東方 250m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 涌谷町中心部に位置する旧来からの住宅地域。特段の変動要因もなく、当面は現状維持の状態で推移するものと 予測する。人口減少・高齢化等により住宅地需要は先細り、地価水準は下落傾向が続く。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町全域の住宅地域。主たる需要者は、世帯分離を行う涌谷町の居住者や地縁・血縁関係者であり、 周辺地域からの流入は限定的である。当地域は、涌谷町中心部の旧来からの住宅地域に存するが、就業先不足、地域経 済の低迷等により人口減少・高齢化に歯止めがかからず、住宅地需要は減退、地価は下落傾向である。取引が少ないた め、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 涌谷町中心部の既成住宅地域に存し、自用の戸建住宅や店舗併用住宅が中心で、投資目的で新築されるアパート等は殆 ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域 であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏 内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　涌谷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 涌谷町の人口減少・高齢化傾向は継続。行財 政改革・財政再建に取り組むも道半ば。 町中心部の旧来からの住宅地域。地域要因に 変動はない。住宅地需要は、地縁・血縁関係 者等が中心。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％