別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加美 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋 印  TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加美郡加美町菜切谷字正源３番３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南6m町道 水道、下水 西古川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧中新田町中心部の北端部附 近に位置する小規模分譲住宅 地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 西古川駅西方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと考察した 。地価は過疎化の影響により下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧中新田町地区内及びのその周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個 人である。加美町内以外からの流入は殆どない。市場の中心となる価格帯は２１５㎡程度の更地で４００～５００万円 程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅又はその敷地取得の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、対象標準地 周辺においてはアパート等に対する需要が少なく、適切な賃貸事例を収集することが困難であったことから収益価格を 求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加美町内の住宅地域は、過疎化の影響により 地価が下落している。 周辺において小規模な宅地開発が見られるが 、分譲価格は徐々に低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％