別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 利府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹 印  TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に店 舗も介在する農村集 落地域 南東11m県道 水道、下水 陸前浜田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線沿い、原野・農地の中に 農家住宅及び沿道施設等が点 在する地域 街 路 基準方位北１１ｍ県 道 交通 施設 陸前浜田駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周辺では特段の変動要因はない。町中心から離れた市街化調整区域にあり、行政的な制約から需要者が極め て少ない。地価は引き続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町における市街化調整区域内の住宅地域を中心に周辺市町に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、 特に利府町内の集落に地縁的選好性を有する者に限定される。系統に優る県道沿いの市街化調整区域であり、市街化区 域から見た価格の割安感があるものの需要は極めて限定的である。新型コロナの影響もあり、取引は依然として少なく 、市場の中心価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が散在しておりアパート等の収益物件はなく、自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。 このため、収益価格は試算せず、市街化調整区域における住宅地域の需給動向を考慮し、実際の市場における取引事例 から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響がありつつも利府町中心で は住宅地の需要が堅調である。一方、宅地化 に制約が伴う市街化調整区域での不動産市場 は停滞している。 各種施設への接近性が劣る。幹線道路沿いで あるが、繁華性の程度は低い。町中心から遠 方の市街化調整区域であり需要は限定的であ る。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％