別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 七ケ浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町境山１丁目１０１番１１２ ｢境山１－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 下馬 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による住宅地域　 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 下馬駅南東方 3.2km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域自体に特段の変動要因はない。町内の不動産市況が弱含みの中、既成住宅地域の需給バランスはやや悪化傾 向にある。コロナ禍の影響が長期化する場合は、地価下落幅が拡大する可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、七ケ浜町内の住宅地域一円のほか、多賀城市・塩竈市の一部を含む。需要者の中心は圏内居住者で、圏 外からの転入はほとんど見られない。人口減少により町内の不動産需要自体が少なく、既成住宅地域では需給バランス は悪化してきている。コロナ禍の影響で令和２年度に入ったあたりから不動産取引は停滞気味。土地は２３０㎡程度で ８００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～２，８００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるため収益還元法を適用したが、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったた め、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七ケ浜 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来不安から消費行動に慎重 な姿勢が見られ、不動産市況は総じて弱含み 。利便性や居住環境等の良否による地域・物 件選別化が進行。 地縁者による需要は認められるが、利便性や 居住環境にやや難があり、様子見ムードから 市場滞留期間が長期化する傾向が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％